WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 || 12 |

«Российское юридическое образование Л.Ю. Грудцына Жилищное право РОССИИ Учебник Под общей редакцией заслуженного юриста России, профессора, доктора юридических наук Н.М. Коршунова EKSMO EDUCATION ...»

-- [ Страница 11 ] --

7) Обеспечение контроля обоснованности и уровня тарифов на предоставление жилищно-коммунальных услуг с учетом реализа ции программы снижения затрат на их предоставление.

8) Упорядочение системы льгот, предоставляемых отдельным категориям граждан, и определение источников их финансирова ния.

9) Включение в ставку оплаты жилья платы за наем и затрат на капитальный ремонт.

Введение методов антимонопольного регулирования при ус тановлении тарифов на услуги предприятий — естественных моно полистов.

11) Дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местоположения, а также оплаты жилья, превышаю щего по площади социальную норму, и тарифов на коммунальные услуги при сверхнормативном их потреблении.

Демонополизация деятельности организаций жилищно-ком мунального хозяйства.

13) Принятие федеральных стандартов, необходимых для пере хода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

14) Завершение создания системы органов государственных жилищных инспекций в субъектах РФ.

Организационное и методическое содействие массовому соз данию товариществ собственников жилья, включая помощь в обу чении кадров.

Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика Переход к установке индивидуальных приборов учета и ре гулирования потребления воды, и других энергоресурсов в жи лых домах-новостройках, реконструированном или капитально от ремонтированном жилье.

II этап: 1999 2000 гг.

1) Доведение доли государственного и муниципального жилищ ных фондов на конкурсной основе) до Ши рокое использование практики выбора на конкурсной основе управляющей организации в государственном и муниципальном жилищных фондах.

2) Переход на полную оплату населением затрат на содержание жилья. Завершение в основном перевода жилищно-коммунального хозяйства на работу в режиме безубыточного функционирования.

3) Поэтапное включение затрат по обязательному страхованию жилья в себестоимость жилищных услуг.

4) Разработка методологии технико-экономических обоснова ний и проектов для привлечения организациями коммунального хозяйства средне- и долгосрочных кредитных ре сурсов на развитие объектов инфраструктуры.

III этап: 2001 - 2003 гг.

1) Завершение перехода на полную оплату населением затрат на обслуживание и ремонт (включая капитальный) жилья и комму нальных услуг в части покрытия текущих издержек.

2) Завершение внедрения обязательного страхова ния 3) Обязательная установка в жилых домах индивидуальных приборов учета и регулирования потребления воды, газа и других 4) Широкое внедрение механизма привлечения кредитных средств для развития городской жилищно-коммунальной инфра структуры с использованием различных источников инвестирования.

5) Товарищества собственников жилья становятся преобладаю щей формой управления многоквартирными жилыми домами.

Очевидно, что реализация Концепции реформы жилищно-ком мунального хозяйства явно «пробуксовывает». Одной из причин того, что основные ее этапы до сих пор не были реализованы, явля лось отсутствие Жилищного кодекса, который соответствует реаль но складывающимся жилищным отношениям. Очевидно, что РСФСР 1983 г. уже давно не соответствовал российской действи тельности, а по сути -- «тормозил» развитие жилищных отноше ний в нашей стране. Сейчас, когда К РФ вступил в действие, реа лизация Концепции должна получить свое «ускорение» и развитие.

Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России Меры социальной защиты населения в ходе §34. реализации жилищно-коммунальной реформы В соответствии с решением, принятым на 69-м заседании Совета Федерации 22 февраля 2001 г., Комитет Совета Федерации по во просам социальной политики рассмотрел на заседании с уча стием представителей Правительства РФ 13 марта 2001 г. вопрос:

«О мерах по социальной защите населения, принимаемых Прави тельством Российской Федерации в ходе реализации жилищ но-коммунальной реформы».

По результатам обсуждения Комитет констатировал, что в осно ву вносимых Правительством РФ предложений по социальной за щите населения должен быть заложен принцип адресности соци альных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг мало обеспеченным слоям населения. Оказание помощи в виде субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг предполагалось осущест влять исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода се мьи. Размер субсидий предлагалось определять как разницу между размером платы за жилищно-коммунальные услуги, исходя из со циальной нормы площади жилья и нормативов потребления комму нальных услуг и допустимым размером собственных расходов гра ждан, определяемым на основе предельно допустимой доли от их Предлагалось также исключить из Закона РФ «Об основах фе деральной жилищной политики» введенную в г. норму о по рядке оплаты жилищно-коммунальных услуг для низкодоходных категорий населения в размере 0,5 МРОТ, что, по мнению членов Правительства РФ, должно обеспечить социальную справедли вость в отношении различных категорий населения при оплате жи лищно-коммунальных услуг и повысить уровень финансового обес печения предприятий жилищно-коммунального хозяйства за вы полненные работы1.

Одновременно предполагалось реформирование системы соци альных льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг на основе следующих принципов:

Соответствующий проект федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ основах федеральной жилищной политики» го товится для внесения Правительством РФ в Государственную Думу Федераль ного Собрания РФ.

Раздел X. жилищных споров. Судебная практика постепенный отказ от традиционно сложившегося подхода, при котором льготы устанавливаются в зависимости от формальной принадлежности к той или иной социальной группе;

— усиление адресности в предоставлении льгот путем обеспече ния их взаимосвязи с величиной среднедушевого дохода семьи и прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ;

заявительный порядок в нуждаемости и гарантированность социальной помощи.

В соответствии с программой Правительства РФ в области со циально-экономической политики на долгосрочную перспективу, категориальный принцип предоставления льгот должен быть заме нен на адресный.

Соответствующие проекты законов о переводе льгот в катего рию субсидий готовятся Правительством РФ для внесения в Госу дарственную Думу.

В целях социальной защиты населения при оплате жилищ но-коммунальных услуг Правительством РФ уже приняты соответ ствующие постановления, в которых отражены некоторые меры по социальной защите населения при оплате потребляемых услуг и включению в минимальную потребительскую корзинку затрат на оплату жилищно-коммунальных услуг, рассчитанных по федераль ным стандартам.

На основе анализа представленных в Комитет материалов, ха рактеризующих предлагаемые Правительством РФ меры по соци альной защите граждан в ходе осуществления жилищно-комму нальной реформы, а также фактических данных об уровне жизни населения в России, аппаратом Комитета была предпринята попыт ка оценить влияние мер, предлагаемых к осуществлению в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства, на показатели уров ня жизни населения в стране.

По расчетам Госкомстата численность малоимущего на селения (имеющего среднедушевые денежные доходы ниже вели чины прожиточного минимума, установленной в целом по Россий ской Федерации в IV квартале 2000 г. в сумме 1285 руб. в расчете на душу населения) составляло 27% общей численности населения, т. е. практически третью часть. При этом в субъектах РФ денежных доходов в среднем не хватало на потребительскую корзину прожи точного минимума, а покупательная способность населения соот ветствовала в среднем уровню бедности. В среднем же по России на личные денежные доходы в 2000 (по данным Всероссийского центра уровня жизни при Минтруде РФ) можно было купить менее двух наборов товаров и услуг, входящих в прожиточный минимум.

Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России Переход на стопроцентную оплату жилья и коммунальных ус луг для населения с уровнем среднедушевых денежных доходов свыше прожиточного минимума планировался еще в 2003 г. Пред полагалось, что это приведет, во-первых, к существенному падению уровня жизни низкообеспеченных и средних слоев населения, со ставляющих в настоящее время примерно 51%. С учетом того, что меры социальной защиты в связи с указанными мероприятиями предполагается распространить только на те домохозяйства, лич ные доходы в которых не превышают величины прожиточного ми нимума, падение уровня жизни населения в целом составит не ме нее 30%. Во-вторых, увеличится доля домохозяйств с доходами, не превышающими величины прожиточного минимума, поскольку по сле уплаты стоимости жилья и коммунальных услуг доходы опре деленной (немалой) части населения уже не превысят указанного показателя. В этих условиях представляется логичным предложе ние скорректировать величину прожиточного минимума в сторону увеличения в связи с ростом тарифов на коммунальные услуги1.

Стоит отметить, что у большинства населения основные расхо ды направлены на текущее потребление продовольственных това ров и непродовольственных товаров первой необходимости и не остается достаточных средств на оплату услуг и на сбережения, без которых уже сейчас невозможно рассчитывать на достойные жилищные условия, образование и здравоохранение, пополнение имущества и товаров длительного пользования. Между тем, ни в федеральном бюджете на 2001 г., ни в федеральных целевых про граммах не предусматривались какие-либо дополнительные ассиг нования на реализацию мер по социальной защите населения в связи с осуществлением реформы жилищно-коммунальной сферы.

Что же касается высокодоходных слоев населения, которые со ставляют около 7%, то планируемый переход на 100-процентную оплату жилья и коммунальных услуг практически никак не отра зится на их уровне доходов.

Между тем, Правительством РФ был внесен в Государственную Думу проект Федерального закона «О внесении изменения в Федеральный закон «О потребительской корзине в целом по Российской Федерации», предусмат ривающего продление срока действия данного Федерального закона на период до конца 2004 г. Установленная в соответствии с данным Федеральным зако ном потребительская корзина для основных социально-демографических групп в целом по России как раз не учитывает изменений в структуре расходов населения, в частности, связанных с ростом затрат на оплату жилищно-комму нальных услуг, в связи с чем внесенный законопроект не был принят Государ ственной Думой.

X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 584 соответствии с проектом федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации, связан ные с отменой предоставления населению льгот по оплате жилья и коммунальных услуг», подготовленным Правительством РФ в рам ках программы жилищно-коммунальной реформы, предполагается отмена льгот по оплате жилья и коммунальных услуг инвалидам (за исключением инвалидов Т группы), чернобыльцам, ветеранам труда и многим другим социально группам граж дан. При том что среднемесячный размер субсидии по оплате жи лищно-коммунальных услуг в 2000 г. не превысил 80 руб.

Комитет Совета Федерации по вопросам социальной политики неоднократно и на разных уровнях заявлял о необходимости адап тировать доходы населения к расширению платных услуг и рефор ме жилищно-коммунального хозяйства, имея в виду, что сначала нужно повысить доходы населения и лишь после этого повышать плату за жилье и коммунальные услуги.

В целях смягчения последствий осуществления реформы жи лищно-коммунального хозяйства Комитет предложил Правительст ву РФ предпринять следующие меры.

Темпы проведения реформы должны быть увязаны с разви тием реального сектора экономики и увеличением национального дохода. Рост расходов на оплату жилья и коммунальных услуг жен быть поставлен в соответствие с ростом реальных доходов на селения, прежде всего оплаты труда и пенсий.

Реализации реформы должен предшествовать тщательный социально-экономический прогноз, с тем чтобы рост платежей и та рифов на все виды жилищно-коммунальных услуг не приводил к ситуации, когда для подавляющего большинства населения (свыше 80%) оплата жилищно-коммунальных услуг станет невозможной.

В противном случае рост объема субсидий будет превышать сниже ние бюджетных дотаций в жилищно-коммунальный сектор и на грузка этого сектора экономики на бюджет не уменьшится.

3. Выделение «финансирования жилищно-коммунального ком плекса» отдельной строкой в бюджетах всех уровней.

4. Усилить государственное регулирование цен и тарифов на 5. Подвергнуть необходимой корректировке основные парамет ры программы жилищно-коммунальной реформы, касающиеся сро ков ее проведения и показателей, предусмотренных соответствую щими федеральными стандартами. Для этого необходимо:

а) продлить сроки проведения указанной реформы до 2008 г.;

б) установить в 2001 2002 гг :

Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России — федеральный стандарт уровня платежей граждан в целом по всем видам предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, ис пользуемый при расчете размера Федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации, в размере 50% их стоимости;

федеральный стандарт максимально допустимой доли собст венных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи — в размере, не превышающем 13%.

в) установить предельно допустимую долю собственных расхо дов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи к 2008 г. в размере не более 15%.

6. Сохранить действующую систему льгот по оплате жилищ но-коммунальных услуг для всех социально незащищенных катего рий граждан.

Пути развития и перспективы реформы жилищно-коммунального хозяйства в России §34. Анализ итогов исполнения федеральных стандартов в 2000 г.

позволил сделать следующие выводы:

— несоблюдение федеральных стандартов на местах вызвано несогласованностью политики ценообразования, проводимой орга нами местного самоуправления и региональными энергетическими комиссиями (РЭК);

— резкий рост тарифов на основные энергоносители, регули руемые РЭК, преобладающие по удельному весу в структуре затрат на производство ЖКУ, нередко вызывает «ответную реакцию» на местах — повышение стоимости производства и поставки ЖКУ, нивелирование проведенной работы по энергоресурсосбережению и более высокий рост стоимости ЖКУ, чем предусмотренный в ре формировании системы оплаты, лишая отрасль возможности пла номерного воспроизводства, едва покрывая только текущие затра ты на производство и предоставление населению ЖКУ.

В связи с этим с целью недопущения продолжающегося «про едания» основных фондов ЖКУ, следует решить вопросы:

1) формирования стандартов в разрезе субъектов Российской Федерации;

выделения отдельной строкой «финансирование ЖКУ» на всех уровнях;

повышения экономической обоснованно сти действующих и вновь вводимых тарифов на ЖКУ, для чего не обходимо, как вариант, создание Межведомственных комиссий Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 586 (регулирующих органов) по рассмотрению и утверждению тарифов на ЖКУ;

2) сокращения, а затем прекращения дотирования производите лей ЖКУ и высокодоходных категорий населения, путем перехода к взаиморасчетам с населением на основе одного федерального стандарта доли платежей в совокупном семейном доходе.

Важным фактором сокращения на ЖКУ является практика экспертизы экономической обоснованности тарифов на ЖКУ как основы принятия решений органами власти муниципаль ных образований по утверждению тарифов в ЖКУ. По данным Госстроя России, общее число проведенных экспертиз тарифов на предприятиях и организациях отрасли только за 9 месяцев прошло го года превысило тысячу и позволило удержать дисциплину цен в этом секторе экономики и определить основные тенденции (регули рование тарифов на ЖКУ, конкурсный отбор подрядчиков по со держанию и обслуживанию жилищного фонда, развитие частных форм управления многоквартирными домами, меры по ресур влияющие на величину затрат в жилищной и коммунальной сферах. Это еще раз подтверждает необходимость создания института межведомственного регулирования тарифов на коммунальные услуги.

Социальная защита населения.

Изменение системы финансирования в ЖКХ связано с перехо дом от дотирования предприятий, предоставляющих ЖКУ, к пол ной оплате их потребителями и обеспечение социальной защиты ма лоимущих семей и одиноко проживающих граждан.

Социальная защита при оплате ЖКУ складывается из двух видов помощи:

— субсидии на оплату ЖКУ, предоставляемые малообеспечен ным гражданам, в основном имеющим доход ниже прожиточного минимума;

льготы на оплату ЖКУ, предоставляемые населению незави симо от материального положения по категориальному и профес сиональному признаку.

Продолжает действовать механизм дотирования предприятий ЖКХ из бюджетов для покрытия выпадающих доходов предпри ятий, образующихся из-за установления местными администрация ми тарифов на услуги ЖКХ ниже экономически обоснованных.

Финансово-экономическое, техническое состояние жилищно-ком мунального хозяйства России требует проведения реформирования системы социальной защиты населения, перевода ее в рамки Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России вительно адресной формы помощи остронуждающимся малообеспе ченным слоям населения, заменой компенсационными выплатами.

Действующее законодательство сегодня не в полной мере обес печивает реализацию принципов адресности помощи и социальной справедливости, поскольку содержит положения, которые опреде ляют возможность предоставления социальной помощи вне зависи мости от доходов семьи. Все это с очевидностью свидетельствовало о том, что необходима реформа системы социальных льгот.

Основными целями реформирования системы социальных льгот являются:

адресная поддержка малообеспеченных семей (граждан), имеющих среднедушевой доход ниже прожиточного минимума, ус тановленного в соответствующем субъекте РФ;

— обеспечение рационального использования средств путем их перераспределения в пользу более нуждающихся;

— адаптация системы льгот к развивающимся рыночным отно шениям;

обеспечение социальной стабилизации в обществе.

Реформа системы льгот по оплате ЖКУ, по замыслу ее работчиков, должна основываться на следующих принципах:

— постепенный отказ от традиционно сложившегося подхода, при котором льготы устанавливаются в основном в зависимости от формальной принадлежности к той или иной социальной группе;

— усиление адресности в предоставлении льгот путем обеспече ния их взаимосвязи с величиной среднедушевого дохода семьи (одиноко проживающего гражданина) и прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации;

— заявительный порядок в нуждаемости и гарантированность социальной помощи.

В соответствии с Программой Правительства РФ в области со циально-экономической политики на долгосрочную перспективу категориальный принцип предоставления льгот должен быть заме нен на адресный. Соответствующие проекты законодательных ак тов о переводе льгот в категорию субсидий1 готовились для внесе ния в Государственную Думу.

Кроме того, в целях социальной защиты населения при оплате ЖКУ Правительством РФ приняты следующие постановления:

Законы «О внесении изменений в ст. 58 Жилищного кодекса РСФСР», «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации, свя занных с отменой предоставления населению льгот, и внесение изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», «О переводе в денежную форму некоторых социальных льгот и внесение изме нений и дополнений в отдельные законодательные акты РФ».

Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 588 от 30 мая 2000 г. № 418 «Об уровнях тарифов на электриче скую энергию, потребляемую населением»;

от 5 августа 2000 г. № 494 «О порядке проведения эксперти зы потребительской корзины для основных демографических групп населения в субъектах Российской Федерации»;

— от 22 февраля 2000 г. № «О порядке учета доходов и рас чета среднедушевого дохода малоимущих семей и малоимущих оди ноко проживающих граждан для предоставления им государствен ной социальной помощи» для упорядочения начисления субсидий на оплату В указанных документах отражены дополнительные меры по социальной защите населения при оплате потребляемых услуг и включению в минимальную потребительскую корзину затрат на оп лату ЖКУ, рассчитанных по федеральным стандартам стоимости 2 и 3 августа 2004 г. Государственная Дума во втором и третьем чтении соответственно приняла пакет законопроектов (около 150), заменяющих существующие льготы денежными компенсациями.

Эти законы существенно затрагивают бюджетную политику госу дарства, и поэтому принять их нужно было перед утверждением этого самого бюджета на Законы о так называемой «монетаризации льгот» вступили в силу с 1 января 2005 г.. однако их апробацию нельзя назвать ус пешной. Самое печальное в этих законах то, что под них нет ника кого экономического и то, что российские регионы физически не смогли вынести свое мнение об обоснованности их принятия. Подобные законы должны проходить через процедуру очень серьезной квалифицированной оценки именно в регионах.

Эти законы должны соответствовать реалиям каждого конкретного субъекта федерации, а не распространяться на всех подряд. Даже широко рекламируемый «социальный пакет» (440 р., вычитаемых из денежной компенсации на лекарства, курортное лечение и про езд в общественном транспорте) не сможет обеспечить того, чтобы люди реально за эти деньги получили достойное обслуживание.

Эти законы существенно меняют облик нашего государства во обще. Вместо льгот на проезд в общественном транспорте, льгот ных цен на лекарства, льготного поступления в вузы и т.д. гражда нам, ранее все это имевшим, достанется некая сумма денег, уже подсчитанная федеральными чиновниками, которую они могут по тратить как угодно.

Глава реформа в России § 34.4 Семья и жилищно-коммунальная реформа В проекте программы реформирования и модернизации жилищ но-коммунального комплекса РФ, рассмотренной Правительством РФ в марте 2001 г., одной из стратегических задач поставлено улучшение качества жилищно-коммунальных услуг в сочетании с адресной социальной защитой населения в их оплате.

Согласно прогнозным расчетам при переходе к оплате жилья и коммунальных услуг населением в период 2002 — 2010 гг.

около 10 млн домохозяйств (семей) с наиболее низкими доходами будут иметь право на получение субсидий на оплату жилья и ком мунальных услуг в соответствии с существующими стандартами со циальной нормы площади жилья и потребления коммунальных ус луг, а также исходя из максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в сово купном семейном доходе, установленной на уровне 25%. Средний размер субсидии должен составить около 250 руб. в месяц на домо хозяйство, в ценах 2001 г.

Жилье является важнейшим элементом семейной собственно сти, определяющим фактором имущественного статуса семьи. В на стоящий момент в нашей стране в условиях обесценения сбереже ний, жилье для многих семей осталось единственно ценным имуще ством, стоимость которого тесно связана с уровнем комфортности и наличием коммунальных удобств. Проблема обеспеченности семей жильем стала весьма острой в связи с его приватизацией и развити ем рыночных отношений в этой области.

Актуальность этой проблемы связана прежде всего:

— со значительным сокращением ввода нового жилья и его бес платного предоставления;

— низким уровнем доходов основной массы семей;

— ростом тарифов на жилье и жилищно-коммунальные услуги;

необходимостью капитального ремонта жилищ и его прове дением в условиях обесценения накопленных для этих целей фон дов;

— необходимостью срочного решения жилищных проблем се мей, оказавшихся в экстремальных условиях (беженцы, вынужден ные переселенцы, бомжи, а также офицеры, вышедшие в отставку, военнослужащие и их семьи).

Согласно статистике 17,3% российских домохозяйств распола гает только одной комнатой, доля трехкомнатного жилья состав ляет около 40%. Следствием этого является низкая обеспеченность общей площадью — менее 19 кв. м на человека. Таким образом, Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 590 дефицит жилья имеет значительные размеры, которые еще более возрастают, если принять во внимание потребности в жилье вынуж денных переселенцев, лиц без определенного места жительства, а также возвратившихся в Россию военнослужащих и членов их се мей.

Характерной особенностью современного социально-экономи ческого положения в России является глубокое расслоение населе ния по уровню доходов и, соответственно, по потреблению матери альных благ, в том числе и в жилищно-коммунальной сфере.

Население с наиболее низкими доходами отличается и более низкой обеспеченностью жильем — это можно проследить на при мере размера жилой площади, приходящейся на одного члена до мохозяйства. Причем отставание низкодоходных семей от группы домохозяйств с более высокими доходами даже за такой короткий промежуток, как три года, увеличилось. К настоящему моменту это отставание еще более увеличилось. Жилье стало предметом куп ли-продажи, и люди с наиболее высокими доходами получили воз можность улучшить свои жилищные условия, чего нельзя сказать о малообеспеченных гражданах. Сокращение жилищного строитель ства и бесплатного предоставления жилья, падение уровня жизни значительной части семей привели к тому, что часть домохозяйств была вынуждена даже пойти на ухудшение своих жилищных усло вий.

Приватизация значительной части фонда жилищ предполагает содержание и воспроизводство этих жилищ за счет их владельцев.

К началу 2000 г. в России было приватизировано 45% от выделен ных на эти цели жилищ. С 1994 г. начался процесс «деприватиза ции», т.е. отказа от прав собственности на свои квартиры по самым различным причинам, большей частью экономическим. Необходи мость значительных расходов на капитальный ремонт и благоуст ройство жилья, а также высокие расходы на текущее содержание собственных квартир и налоги на недвижимость заставляют многих отказываться от своего права собственности на жилище и возвра щаться к его аренде у муниципалитетов.

Приобретение квартир за счет собственных средств для боль шинства семей весьма и весьма иллюзорно. Рыночные цены прода жи стандартной двухкомнатной квартиры превосходят годовой до ход домохозяйства более чем в десять раз (в зависимости от регио на). Расчеты показывают, что, исходя из современных цен на рынке жилья, россиянам предстоит выплачивать за квартиру не сколько десятков лет, т.е. расплачиваться за нее 2 — 3 поколениям домохозяйства. В то же время за рубежом на право владения жиль Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России ем в рассрочку требуется максимум 10 — 15 лет. Е5полне очевидно, что решение жилищной проблемы через рыночные отношения при современном уровне оплаты труда недоступно абсолютному числу россиян, за исключением 5 — высокодоходных семей. Платеже способный спрос большинства населения не в состоянии обеспечи вать приобретение новых и бывших в эксплуатации квартир1.

Важной проблемой остается недостаточная оснащенность жи лья, его качество. Жилища, построенные до 1970-х годов, в значи тельной части не удовлетворяют современным требованиям, по скольку недостаточно оборудованы коммунальными удобствами.

В городах 15 — 20% жилищ не имеют водопровода, канализации и центрального отопления, а примерно треть — не имеет газа, горя чего водоснабжения и ванн. На селе около 60% жилищ не имеют во допровода;

70% — канализации, центрального отопления и ванн;

75% — горячего водоснабжения, 25% жилищ — газа.

Весьма существенны различия в благоустройстве жилья по ре гионам. В Москве и Санкт-Петербурге, а также в Мурманской, Тульской, Нижегородской, Челябинской областях важнейшие по казатели обеспеченности коммунальными удобствами составляют свыше 90% (кроме телефона). В то же время в Новгородской, Пензенской областях, Адыгее, Северной Осетии — Алании они в среднем почти вдвое ниже. А в таких регионах, как Калмыкия, Дагестан, Тыва, Республика Алтай подавляющая часть жилья ли шена удобств2.

Наличие коммунальных удобств еще не означает их эффектив ного потребления. Значительная часть населения страны пьет воду, не соответствующую санитарным нормам. Более 20% сточных вод, сбрасываемых в водоемы городов и поселков, не очищены. Задым ляют воздух устаревшие котельные и горящие свалки, площадь ко торых неуклонно растет, почти половина подземных трубопрово дов в водопроводно-канализационном и теплоэнергетическом хо ' Снижение жилищного строительства за последнее пятилетие по объему почти в 1,5 раза с 41,8 млн кв. м общей площади до 30,7 млн кв. м в 1998 г., а также качество строящихся квартир не позволяют обеспечить все домохозяйст ва отдельными жилищами, а членов домохозяйств — отдельными комнатами (что составляет необходимый минимум обеспечения населения жилищами на современном этапе, не говоря пока о выходе полностью на современный меж дународный норматив). Дефицит жилья остается весьма значительным.

В самих регионах имеет место значительная дифференциация в степени благоустройства занимаемого жилья между областным центром, городом обла стного подчинения и сельской местностью, что иллюстрируется, например, данными по Тверской области.

Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 592 зяйстве страны требуют замены. Из-за ветхости оборудование работает «на утечку» тепла и В результате складывается ситуация, когда при недостаточном удовлетворении потребностей населения в коммунальных удобст вах имеет место перерасход воды, тепла, энергии. Например, водо потребление на одного человека в 3 — 4 раза превосходит установ ленные нормативы.

Таким образом, удовлетворение потребностей населения в жи лье и в коммунальных удобствах, а также в качестве и эффективно сти предоставляемых услуг в большинстве областей России далеко от совершенства. Отсталость в развитии жилищно-коммунальной сферы выступает для многих российских семей фактором сниже ния их социально-экономического потенциала, является, как пока зывают опросы, объектом недовольства. И напротив, интересам се мьи отвечает собственное, просторное, комфортабельное, удобно расположенное жилище Расходы на приобретение, оплату жилья и коммунальных услуг в большинстве стран с рыночной экономикой являются одной из наиболее значительных статей расхода семейного бюджета. В на шей стране чрезвычайно низкие мировым стандартам), не по вышающиеся на протяжении десятилетий расходы на оплату жилья и коммунальных услуг считались одним из наиболее важных пре имуществ социалистического общества. Граждане оплачивали не более 3% оказываемых коммунальных услуг, а доля расходов семьи на оплату квартир, коммунальных услуг и содержание собственных домов составляла в 70-80-е годы 2,5-2,6% расходов семьи. Но это неоспоримое достижение имело и обратную сторону. Низкая оплата сочеталась с отставанием по уровню обеспеченности жиль ем, его качеству, оснащению коммунальными удобствами и эконо мичностью их пользования. В настоящее время стремительно уве личивается плата за жилищно-коммунальные услуги.

Улучшению жилищных условий российских семей будет спо собствовать реализация основных принципов социальных целей го сударственной жилищной политики:

Так, только из-за изношенности тепло- и водопроводов теряется до 13% энергоресурсов, до 30% воды. Техническая отсталость, неэкономичность, низ кое качество обслуживания в жилищно-коммунальном хозяйстве дополняются незаинтересованностью самого населения в экономичном потреблении тепла, воды, электроэнергии, аккуратном содержании жилищного фонда, мест го пользования.

Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России — реализация права граждан на жилище обеспечивается с уче том уровня их дохода, а также специальных обязательств государ ства в отношении отдельных категорий граждан:

а) для граждан с достаточным платежеспособным спросом — через содействие развитию рынка жилья и рыночных финансовых механизмов, формирующих условия доступности приобретения жилья на рынке;

б) для малоимущих граждан — через систему социальной защи ты и обеспечения жилищных условий в соответствии с установлен ными социальными стандартами за счет средств местных бюдже тов;

в) для граждан, имеющих право на жилье в соответствии с зако нодательством, через обеспечение жильем за счет средств феде рального бюджета;

— защита права частной собственности на недвижимость в жи лищной сфере, свободное владение, пользование и распоряжение этой собственностью, ограниченные лишь запретом ущемления за конных прав других граждан;

— защита прав потребителей товаров и услуг в жилищной сфе ре;

— обеспечение равных конкурентных условий для всех субъек тов хозяйствования в предоставлении жилищных услуг и жилищ ном строительстве;

— бюджетная поддержка потребителей в жилищном секторе.

Основные социальные (долгосрочные) цели жилищной поли тики:

1) создание устойчивых рыночных механизмов и инфраструк туры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищ ных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спро сом;

2) обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жи лищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответст вии с установленными социальными стандартами;

3) формирование системы гарантированного обеспечения жиль ем граждан, имеющих на это право в соответствии с законодатель ством;

4) обеспечение безопасности проживания граждан в жилищах и качества продукции и услуг в жилищной Особенностью среднесрочного периода 2001 —2005 гг. является переход от начальной стадии жилищной реформы (1991 —2000 гг.), определившей ее основные направления и принципы, к стадии по следовательной реализации намеченных мер, расширения масшта Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика и повышения эффективности функционирования созданных институтов жилищного рынка при повышении адресности социаль ной защиты населения.

Основные социальные цели жилищной политики данного пе риода:

— окончательное законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая права собст венности, найма, ипотеки, а также прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатно или за доступную плату жильем по договору социального найма, прав на получение бюджетных субсидий на приобретение жилья, оплату жилья и коммунальных услуг;

— совершенствование форм государственной поддержки насе ления в улучшении жилищных условий;

— отработка механизмов обеспечения жильем граждан, имею щих это право в соответствии с законодательством.

Жилищная реформа, начатая в России в 1991 г. с принятием Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Фе дерации», явилась неотъемлемой частью общих структурных пре образований и одним из приоритетных направлений государствен ной социально-экономической политики. За период 1991 1999 гг.

была создана принципиальная нормативная база, определившая ос новные направления политики и обеспечившая проведе ние жилищной реформы (было принято более законодательных и нормативных правовых актов).

Право собственности на жилье и рынок жилья стали неотъемле мой частью жилищных отношений. Проведение преобразований обеспечило коренной переход жилищной системы от администра тивно-плановых методов к рыночным механизмам при соблюдении принципов социальных гарантий жилищных прав малоимущих гра ждан и иных установленных законодательством категорий населе ния.

Наиболее значимыми социальными результатами явились сле дующие преобразования:

— реформа нрав собственности на жилье;

реформа арендного сектора жилья;

— реформа системы жилищного финансирования.

Государство также защищает жилищные права граждан как по требителей в части потребления жилищно-коммунальных услуг, а также обеспечивает единые минимальные стандарты качества строительства и содержания жилищного фонда.

Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России Из всего комплекса последствий реализации жилищно-комму нальной реформы в наибольшей степени интересы семей затрагива ют следующие:

— стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения;

— объем и качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

возможность улучшения жилищных условий.

Можно выделить следующие группы населения, которые будут наиболее негативно настроены к ожидаемым преобразованиям в жилищном секторе и секторе ЖКХ:

— группа населения с относительно низким доходом, которая, тем не менее, не будет охвачена программой адресной социальной — семьи, имеющие большие излишки занимаемой площади от носительно социальные норм площади жилья (в том числе семьи, занимающиеся сдачей жилья в аренду), семьи со средними доходами, в составе которых есть гражда не, относящиеся к льготным категориям.

При проведении намеченных преобразований следует особенно внимательно отслеживать реакцию этих групп населения. Для это го необходимо в полном объеме учесть опыт предшествующего ре формирования. Прежде всего, это касается прогнозирования воз можных социальных последствий проводимых преобразований.

Конечной целью реформы является повышение качества жизни лю дей, поэтому жилищная политика, в первую очередь, предполагает положительные социальные последствия, которые по своему значе нию должны перевесить возможные негативные стороны. Реальный же баланс позитивных и негативных последствий зависит от формы реализации предлагаемой жилищной политики.

К числу позитивных результатов намеченных преобразова ний в жилищной сфере можно отнести следующие:

естественное стремление человека получить отдельное жи лье, улучшить условия проживания своей семьи получает юридиче ски оформленные, экономически доступные формы воплощения.

Тем самым у населения появляется мощнейший стимул к экономи чески активному поведению, что в конечном счете скажется на об щей экономической ситуации в стране;

адресность жилищных субсидий и переориентация высвобо дившихся бюджетных средств на решение социальных проблем приведет к улучшению материального положения низкодоходных слоев населения;

— развитие программ ипотечного кредитования будет иметь не сколько последствий — легализацию доходов с целью получения Раздел X. Разрешение жилищных споров. практика 596 повышение доверия к финансовым институтам, улучше ние жилищных условий и, соответственно, качества жизни эконо мически активной части населения;

формирование класса собственников недвижимости, в том числе жилой, придаст большую устойчивость всей социальной структуре общества;

— рынок жилья, его экономическая доступность будут способ ствовать миграционным потокам, рабочей силы в регио ны экономического роста, снижению социальной нагрузки в де прессивных регионах, что также способствует повышению общей экономической активности населения;

появление новых видов бизнеса в жилищной сфере расширит рынок труда в городских агломерациях, создаст рабочие места для работников, высвобождаемых из других сфер экономики.

В жилищной сфере недопустимо, чтобы вновь воплотился в жизнь лозунг «хотели как лучше, получилось как всегда». Поэто му возможные негативные социальные последствия нужно выде лить в явном виде и противопоставить каждому из них ясную и ре альную программу действий, опережающий анализ социальных по следствий. Иначе может произойти пусть даже временный разрыв между возможностями людей оплачивать подорожавшее жилье, созданными юридическими механизмами выселения за неуплату и старыми механизмами безадресной социальной помощи.

Среди негативных социальных последствий, которых жилищ ная реформа должна избежать создать механизмы противодей ствия складывающимся тенденциям, можно выделить следую щие.

Жилищная реформа в результате последовательного прове дения окончательно закрепляет социальный статус различных со циальных групп населения в в том числе группы граждан с низкими доходами. «Окончательность» состоит в том, что в резуль тате перераспределения жилищного фонда статус человека четко привязывается к району и дому, в котором он и его семья прожива ют. Изменить этот становится намного сложнее. С другой стороны, для экономически самостоятельных граждан приобрете ние более качественного жилья может стать главным стимулом 2. Если жилищная политика государства будет сведена только к приватизации в этой сфере, если будут попытки создания домов и целых районов муниципального жилья, представленного по догово ру социального найма гражданам с низкими доходами, могут соз даться предпосылки для массовой сегрегации населения, формиро Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России вания районов для богатых и районов для бедных. Особенности су ществующей жилищной застройки, политика предоставления суб сидий на оплату жилья и коммунальных услуг в любом городе не позволяют этой проблеме приобрести особую остроту за короткие сроки, но тенденция может обозначиться. В результате Россия мо жет пойти по пути, уже пройденному западными мегаполисами со всем «букетом» социальных проблем, сопутствующих районам для бедных. Противодействие процессам сегрегации должно стать эле ментом государственной политики.

3. Если социальная политика государства не станет более эф фективной и адресной, процесс рационального использования жи лищного фонда может обернуться ростом преступности, поскольку содержать жилье, полученное по социальным стандартам социализ ма, по рыночной стоимости даже при адресной субсидии не каждо му одинокому пенсионеру окажется под силу. Необходимо создать не только надежные механизмы юридической гарантии прав в ходе купли продажи жилой недвижимости, но и соответствующие службы в правоохранительных органах, способные быстро реаги ровать на появление новых видов преступлений в жилищной сфере.

4. Любые попытки выселения из занимаемого жилья по реше нию суда за неуплату счетов за жилищные и коммунальные услуги привлекут внимание общественности и средств массовой информа ции. Под их решение проблемы «неплательщиков» может затормозиться. Поскольку скрыть эту проблему не удастся, необхо димо к ней подготовиться заранее, имея на руках набор аргументов в пользу такой политики, показывая, куда пойдет высвобождаемое жилье, что произойдет с выселяемыми и т.п. Фактически нужна программа пропагандистской поддержки реформ в жилищной сфе ре в средствах массовой информации.

Широта социальной базы предлагаемых преобразований в жи лищной сфере зависит от того, насколько будет достигнут между экономической эффективностью и социальной приемлемо стью преобразований.

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ Агент по продаже недвижимости — агент или брокер, занимаю щийся куплей-продажей, сдачей в аренду, управлением и оценкой не движимости и арендованной земельной собственности, зачастую парал лельно с выполнением функций аукциониста. Агент получает комисси онное вознаграждение пропорционально стоимости (ad valorem). По роду своей деятельности относится к категории генеральных агентов.

Законодательство зарубежных стран обычно не требует, чтобы агент по продаже недвижимости обязательно принадлежал к какой-либо ор ганизации или имел документ о специальном образовании. В Велико британии существует, однако, высший профессиональный орган по добных агентов, известный как Институт дипломированных аукциони стов и агентов по продаже недвижимости, и разрабатываются меры для регистрации подобных агентов по продаже недвижимости в целях бо лее надежной защиты интересов их клиентуры.

Акт по сделке — письменный документ, вручаемый получателю, в котором содержится заявление о том, что продавец передает права соб ственности и все интересы в участи недвижимости.

Акт покупки объекта недвижимости — юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи объекта недвижимости. Акт покупки объекта недвижимости содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя объекта недвижимости, обозначение объекта недвижимости, принятое в документах регистрационной системы, рек визиты свидетелей сделки. Во многих странах, ведущих юридический кадастр, регистрация акта купли-продажи объекта недвижимости про изводится специальной службой при суде низшей инстанции или осо бым учреждением, имеющим права суда, которые одновременно с реги страцией акта оформляют титул (документ о праве собственности) но вого владельца объекта недвижимости.

Акт приема-передачи — документ, фиксирующий факт передачи квартиры от владельца, обладающего квартирой на. момент составле ния документа, лицу, следующему за владельцем в цепочке строитель но-инвестиционного процесса. С момента подписания акта о передаче квартиры риск случайной гибели переходит к лицу, которому передана квартира.

Краткий словарь терминов 600 приемочной комиссии приемка законченного вом объекта в эксплуатацию производится путем его приемочной комиссии, которая принимает решения о соответствии объекта требованиям проектной документации, строительных, сани тарных и экологических норм и правил, акта приемки и утверждения его органом, назначившим его. Акт приемки утверждает ся главами городской Продолжительность приемоч ной комиссии — до одного месяца и срок утверждения главой админи страции — до одного месяца.

Актив обладающее стоимостью и принадлежащее физиче скому или юридическому лицу. Включает как недвижимую, так и лич ную собственность.

Амортизация кредита процесс погашения кредита путем внесе ния регулярных платежей по основной сумме долга и процентам.

Андеррайтинг анализ кредитного и процентного рисков по ипо течному кредиту;

подготовка заключения о ставке процента и условиях кредитования, соответствующих уровню риска.

Аннуитет — серия равных платежей, вносимых и получаемых че рез равные промежутки времени в течение определенного периода вре мени. Примером являются серии платежей в погашение ипотечного долга, предусматривающего равновеликие выплаты.

Аренда по договору аренды (имущественного найма) арендода тель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во вре менное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные аренда тором в результате использования арендованного имущества в соответ ствии с договором, являются его собственностью. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объек ты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, соору жения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) Аренда жилого помещения собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и усло вия аренды определяются договором между арендатором и собственни ком либо уполномоченным собственником лицом (органом). Не подле жат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также специа лизированные дома и жилые помещения в них. Оплата жилья и комму нальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг по дого Краткий словарь терминов вору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор рас- торгается в судебном порядке, и арендатор подлежит выселению.

Арендатор жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде подлежит выселению с предоставлением жилого по мещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.

Арендная плата — плата, уплачиваемая арендатором арендодате лю за пользование арендным объектом недвижимости. Она включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного объекта, а также часть прибыли (дохода), которая может быть получена от обще ственно необходимого использования взятого в аренду объекта недви жимости (арендный процент).

Арендодатель — юридическое или физическое лицо, которое яв ляется собственником или балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование арендатору на дого ворных началах.

Аукцион публичный — способ продажи, при котором объект не движимости предварительно выставляют для осмотра возможными по купателями. Общие условия продажи определяются продавцом, а по купателем считается лицо, предложившее в ходе проведения аукциона наивысшую цену за выставляемый объект недвижимости.

База оценки объекта недвижимости — вид стоимости объекта не движимости, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Балансовая стоимость — стоимость основных средств хозяйст вующего субъекта (предприятия), т.е. долгосрочных активов, находя щихся на ее балансе. Исчисляется как первоначальная стоимость при обретения или создания объекта недвижимости, по которой он был за несен в балансовую ведомость, за вычетом накопленного износа.

Баланс основных средств — составляемый хозяйствующим субъ ектом баланс, характеризует поступление, расходование и выбытие ос новных средств (зданий, сооружений, оборудования) за определенный период времени.

Без отделки — обычно подразумевается без отделки по максиму му, т.е. в доме выполнены строительно-монтажные работы за вершена отделка подъездов, разведены коммуникации до точек под ключения, установлены окна и входная дверь. В квартире не установ лены сантехнические приборы, за исключением радиаторов отопления, кухонная плита, внутренняя столярка.

Благоустройство — это совокупность работ по:

— инженерной подготовке территории, устройству дорог, разви тию коммуникационных сетей и сооружению водоснабжения, канали зации, энергоснабжению и др.;

Краткий словарь терминов 602 улучшению микроклимата, охране от загрязнения воздушного бассейна, открытых водоемов и почвы, санитарной очистке, снижению шума и др.

Благоустройство осуществляется в целях приведения той или иной территории в состояние, пригодное для строительства и нормального использования назначению, созданию здоровых, удобных и куль турных условий жизни Бюро технической инвентаризации (БТИ) муниципальная служба, выдающая по требованию граждан или юридических лиц справки о площадях жилых и нежилых помещений, экспликации и другие документы, связанные с определением площади помещений.

Владелец физическое являющееся владельцем имущест ва, благодаря чему владелец имеет возможность непосредственно воз действовать на имущество.

Временное проживание применительно к отдельному ко торое проживает в здании в течение не более 90 дней, имея при этом другое постоянное место жительства.

Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат) — конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомо гательных помещений предусматривается проектом и признается в ад министративном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.

Встречная покупка (встречка, обмен) продавцы ставят усло вие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтер нативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на кварти ру имеют несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. После кризиса на рынке появилось огромное количество квартир в прямой продаже. Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, очень сложно.

Вторичный рынок жилья рынок квартир, владельцы которых уже имели зарегистрированные в ГУЮ «Регистрационная палата» права на недвижимость. Возможна целая цепочка смены предыдущих и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судеб ных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно прове рить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первич ный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Ос новные преимущества — возможность выбора именно той квартиры, которая Вам подходит и в нужном Вам месте.

Краткий словарь терминов Вторичный ипотечный рынок — рынок, где осуществляется куп- ля-продажа первых закладных, предоставляющий возможность креди тору продавать кредит до наступления срока его полного погашения.

Выборка — часть совокупности экономических объектов или пока зателей, отобранных для изучения, чтобы сделать заключение обо всей совокупности. Выборка должна быть составлена таким образом, в та ком количестве, чтобы быть статистически представительной (репрезен тативной), т. е. отображать исследуемую совокупность. Например, что бы изучить спрос, предложение, цены на рынке, достаточно обследо вать только отдельные сегменты рынка.

Выбытие основных средств — ликвидация, реализация, передача другим хозяйствующим субъектам, гибель от стихийных бедствий объ ектов, числящихся в составе основных фондов.

Высота потолка — существует как минимум три размера, называе мые в таких ситуациях высотой потолка:

1. Расстояние между отметками высот от «нулевой отметки».

В этом случае высота потолка (иногда говорят «высота потолка в све ту»), т.е. расстояние между полом, по которому Вы будете ходить, и оштукатуренным и покрашенным потолком, будет меньше на толщину плиты перекрытия (около 15 см), цементной стяжки в полностью кир пичных домах (5—10 см), покрытия пола (например, паркет 10 см), штукатурки потолка.

Расстояние между плитами перекрытий — высота потолка меньше на толщину цементной стяжки в полностью кирпичных домах (5 см), покрытия пола (например, паркет см), штукатурки потолка.

3. Расстояние между полом, по которому Вы будете ходить, и ош тукатуренным и покрашенным потолком.

Поэтому перед принятием решения о квартиры будет не лишним уточнить, какую именно величину понимают в данном кон кретном случае под «высотой потолка».

Гарантия — это:

— поручительство, обеспечение выполнения обязательств. Прода вец обычно представляет гарантию качества, покупатель — оплаты до говорной стоимости;

по согласию сторон гарантом исполнения договор ных обязательств может быть третье лицо, чаще известная фирма, банк;

— установленное законом обязательство продавца отвечать за ма териальные недостатки объекта и за то, что объект недвижимости сво боден от долговых обязательств и не находится в собственности треть их лиц.

Генеральный инвестор — любая организация (за исключением За стройщика, Заказчика, Генерального подрядчика), имеющая право тре бования на самое большее количество квартир в доме (тот, у кого боль ше всего квартир, кроме Заказчика, Застройщика, Генподрядчика).

Краткий словарь терминов 604 Генеральный менеджер проекта компания, которая утверждается в качестве ответственного исполните ля реализуемой программы ипотечного кредитования и наделяется для этого соответствующими правами по организации и осуществлению ин вестиционной деятельности с участием банков, страховых компаний и третьих лиц. В качестве генерального менеджера может высту пать Генеральный план часть проекта, содержащая комплексное ре шение вопросов планировки и благоустройства объекта строительства, размещения зданий, сооружений, транспортных коммуникаций, инже нерных сетей, организации систем хозяйственного и бытового обслу живания.

Генеральный подрядчик подрядчик превращается в генераль ного если он привлек к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). При этом Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиками.

Городской заказ правовое задание на формирование товари ществ из числа очередников на муниципальное жилье, с целью созда ния кондоминиума.

Городской застройщик - департамент муниципального жилья (в том числе управление муниципального жилья) в пределах компе тенции в сфере строительства муниципального жилья и формирования товариществ собственников жилья из очередников с целью создания кондоминиума.

Государственная пошлина денежные сборы, взимаемые в уста новленном государством порядке и размерах специально уполномочен ными учреждениями (судами, государственным арбитражем, нотари альными конторами и т. д.) за совершение действий в интересах юри дических и физических лиц и выдачу документов, имеющих юридическое значение и связанных с объектами недвижимости.

Государственная приемочная комиссия принимает в эксплуа тацию законченные строительством (реконструкцией, расширением) в соответствии с утвержденным проектом и подготовленные к эксплуа тации объекты. Состав и уровень государственных приемочных комис сий определяется в зависимости от сметной стоимости строительства и назначения объекта. Назначение государственных приемочных комис сий производится заблаговременно зависимости от характера и слож ности объекта, но не позднее 30 дней при приемке в эксплуатацию объ ектов назначения до установленного срока ввода объектов в эксплуатацию.

Государственная регистрация недвижимости в соответствии с гражданским законодательством РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их воз никновение, переход и прекращение подлежат государственной регист Краткий словарь терминов рации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Ре- гистрации подлежат следующие нрава на землю и права на другие не движимые вещи:

— право собственности, — право хозяйственного ведения, — право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, — право постоянного пользования, право аренды, ипотека, серви туты.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Сделки с недвижимо стью подлежат государственной регистрации с соблюдением правил ГК РФ. Орган, осуществляющий государственную регистрацию не движимости, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистриро ванном праве или сделки либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Государственная регистрация не движимости и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляю щий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведен ной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Государственная регистрация сделок сделки с землей и другим недвижимым имуществом (например, отчуждение, ипотека, долгосроч ная аренда, принятие наследства и др.) подлежат государственной ре гистрации учреждениями юстиции.

Государственный жилищный сертификат — именное свидетельст во, удостоверяющее право гражданина на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Сертификат не является ценной бу магой.

Дарение — по договору дарения одна сторона безвозмездно пере дает другой стороне вещь в собственность, либо право (например, можно подарить право на получение зарплаты), либо осво бождает от имущественной обязанности перед кем-либо (к примеру, переводит долг на себя).

Дата оценки объекта недвижимости — дата, по состоянию на ко торую произведена его оценка.

Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

— автора идеи проекта, что создавать и где;

приобретателя земельного участка под застройку;

— организатора проектирования объекта (лицензированными про ектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с ли цензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реали Краткий словарь терминов 606 вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости);

— финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инве стиции.

Декувер разница между оценкой объекта недвижимости и стра ховой суммой, оставляемая на рынке страхования.

Дисконтирование широко применяемый метод при оценке объ ектов недвижимости и отборе инвестиционных программ, суть которо го заключается в приведении разновременных инвестиций и денежных поступлений к определенному периоду времени и определению коэф фициента окупаемости капиталовложения;

преобразование в текущую стоимость будущего потока капиталовложений.

Доверенность - документ, выдаваемый юридическому или физи ческому лицу, в котором определяются его полномочия совершать сделки или другие правомерные акты от имени другого лица (довери теля). Доверенность носит срочный характер, срок действия указыва ется в самом документе. Действие доверенности прекращается также вследствие отмены ее доверителем, ликвидации юридического лица и других случаев, предусмотренных законодательством. По объему пол номочий различают три вида доверенностей:

- разовая - на совершение одного конкретного действия;

— специальная на совершение каких-либо однородных дейст вий;

— общая, или генеральная на общее управление имуществом до верителя, заключение договоров и т.д.

Добросовестный владелец тот, кто не знал и по обстоятельст вам не мог знать о неправомерности своего законного владения.

Договор — соглашение сторон, по которому передается имущество, производится работа или оказывается услуга. Договор предполагает три обязательные, последовательно развивающиеся стадии: заключение, ис полнение и прекращение (ответственность), т.е. установление, измене ние и прекращение определенных имущественных и связанных с ними неимущественных прав и обязанностей. К договору применяются пра вила о и многосторонних сделках, а к обязательствам, возник шим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ. Стороны могут заключать так называемый смешанный договор, в котором содержатся элементы других догово ров. Договор считается состоявшимся, если между сторонами достиг нуты соглашения по всем его существенным условиям. Граждане и юри дические лица свободны в заключении договоров, и принуждение при этом не допускается, за исключением случаев, когда обязанность за ключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Договорное отношение состоит не только из Краткий словарь терминов существенных условий договора, но и всех соответствующих обстоя- тельств, включая предшествующие договоры, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи дело вого оборота, последующее поведение сторон. Перед заключением ос новного договора может заключаться предварительный договор, позво ляющий установить предмет договора и содержащий все предваритель ные условия по данному соглашению.

Договор аренды — соглашение, по которому арендодатель предос тавляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфе ре, включая жилые помещения без ограничения размеров, за договор ную плату во временное владение и пользование, либо только пользо вание, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Договор доверительного управления имуществом — одна сторо на (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им ли ца (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к довери тельному управляющему.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом до верительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совер шении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляю щего сделана пометка При отсутствии указания о действии до верительного управляющего в этом качестве доверительный управляю щий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Договор долевого участия в строительстве договор, по кото рому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строительст ве жилого дома путем финансирования вышеуказанного строительст ва в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобретение в собственность определенной в дого воре квартиры, а другая сторона обязуется передать контрагенту оп ределенную в договоре квартиру.

Договор займа — договор, по которому одна сторона (заимода тель) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу Краткий словарь терминов 608 такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других по лученных им вещей того же рода и качества.

Договор кредитный - договор, по которому банк или иная кре дитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях, предусмотрен ных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денеж ную сумму и уплатить проценты за нее.

Договор купли-продажи двусторонний возмездный договор, со гласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (то вар) в собственность другой стороне а покупатель обя зуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор найма жилого помещения — по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или вомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и поль зование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе дого вора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использо вать жилое только для проживания граждан.

Договор продажи недвижимости это особый вид договора куп ли-продажи, предусмотренный ст. 549 558 ГК РФ. По договору куп ли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или недвижимое имущество. Договор заключается в пись менной форме путем составления одного документа, подписанного сто ронами. Переход права собственности на недвижимость по этому дого вору к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполне ние договора сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отноше ний с третьими лицами. По договору продажи здания, сооружения или др. недвижимости покупателю одновременно с передачей права собст венности на такую недвижимость передаются права на ту часть земель ного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником зе мельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка.

Договор ренты одна сторона (получатель ренты) передает дру гой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а пла тельщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодиче ски выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно Краткий словарь терминов (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизнен- ная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Документы о правах на земельные участки — права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущест во и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды зе мельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным уча стком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государст венной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Долевая ипотека (ипотека с участием) соглашение между ипо течным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору опреде ленную долю участия в собственности на объект в доходе.

Должник — сторона в обязательстве, от которой другая сторона — кредитор вправе потребовать совершения определенного действия (пе редачи объекта недвижимости, выполнения работ или услуг, уплаты долга) или воздержания от определенного действия.

Долевая собственность — часть доходов, имущества, других цен ностей, на которую вправе претендовать один из участников общего де ла, коллективных собственников, наследников. Мера, в которой участ ник общего дела вносит в него собственные ресурсы, денежные средст ва, именуемые долевым участием.

Дольщик — физическое или юридическое лицо, являющееся од ной из сторон договора долевого участия в строительстве, которое обя зуется участвовать в строительстве жилого дома путем финансирова ния вышеуказанного строительства в объеме, установленном в догово ре и дающем право по окончании строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры.

Дом сдан — формальное наличие у Застройщика Акта государст венной комиссии, что само по себе не всегда гарантирует, что в дом можно въезжать.

ДСК — домостроительный комбинат, предприятие, производящее строительные конструкции для строительства домов (газобетонные блоки, железобетонные панели) и осуществляющее строительство.

Евроремонт (евростандарт) — ремонт, проведенный с использо ванием импортных материалов и технологий, может быть полным либо частичным. На самом деле качество и степень ремонта, выдаваемого за евроремонт, может быть самым разным.

Емкость рынка — возможный годовой объем продаж определенно го вида объектов недвижимости при сложившемся уровне цен, завися щий от степени освоения данного рынка конкурентами, эластичности Краткий словарь терминов спроса, от изменения экономической конъюнктуры, уровня цен, каче ства объектов и затрат на Жилая площадь квартиры сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.

Жилищная сфера область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружения из элементов ин женерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фон дом, его содержание и ремонт.

Жилищное право — подотрасль гражданского права, регулирую щая порядок предоставления жилых помещений, условия пользования и распоряжения, а также изменений и прекращения пользования ими.

Жилищное товарищество — товарищество собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах с установлением ус ловий совместного пользования межквартирными лестницами, лифта ми, коридорами, крышами, техническими подвалами, инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими мес тами общего пользования, зарегистрированное в качестве юридическо го лица.

Жилищно-строительный кооператив добровольная, общест венная организация. В ЖСК могут объединяться граждане не только для строительства нового дома, но и для приобретения у предприятий, объединений, организаций новых или капитально отремонтированных домов либо подлежащих капитальному ремонту и реконструкции для осуществления ремонта с последующей эксплуатацией на собственные средства. В ЖСК принимаются граждане, достигшие 18 лет, постоянно проживающие в данной местности, нуждающиеся в улучшении жилищ ных условий.

Жилищные сертификаты любые ценные бумаги или обязатель ства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выраже нии, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии ус ловий требовать от эмитента их погашения путем предоставления в соб ственность помещений, строительство (реконструкция) которых фи нансировалось за счет средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств.

Жилищный сертификат является именной ценной бумагой и может выпускаться в документарной или бездокументарной форме. Схема ин дексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавли вается в проспекте эмиссии и остается неизменной в течение срока дей ствия жилищного сертификата. Она представляет собой однозначно определяемый порядок изменения цены выкупа жилищного сертифи Краткий словарь терминов ката эмитентом, включающий формулы индексации, основанные на ff-f-f объективных показателях, и процедуру расчета. Индексация должна производиться не реже одного раза в три месяца.

Жилищные споры — конфликтные ситуации, возникающие в про цессе эксплуатации жилищного фонда при несоблюдении установлен ных нормативов собственниками, владельцами (управляющими), на нимателями и арендаторами жилых или нежилых помещений в жилых домах, обслуживающими организациями, предприятиями-поставщика ми водо-, энергоресурсов и иных жилищно-коммунальных услуг.

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, не зависимо от форм собственности, включая жилые дома и специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помеще ния в других строениях, пригодных для проживания. В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристиче ские базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостиницы, казармы и т. п.

Жилое здание — существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой ча стью дома.

Жилое строение — отдельная постройка (здание, дом) постоянно го типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее половины площади которой предназначена и используется для прожи вания. По внутренней конструкции бывают квартирного типа или коридорного типа.

Жилой дом — один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов федеральной или му ниципальной собственности.

Завещание распоряжение гражданина относительно принадле жащего ему объекта недвижимости на случай смерти, сделанное в уста новленной законом форме (нотариальной или приравненной к ней).

Заказчик юридическое или физическое лицо, для которого строится объект недвижимости. Заказчик обязан представить подряд чику стройплощадку, осуществлять своевременное финансирование строительства, осуществлять контроль и технадзор за соответствием объема, стоимости и качества работ.

Законное владение — фактическое обладание объектом недвижи мости, в основе которого всегда лежит какое-либо правовое основание, возникающее на основании закона, договора, административного акта или решения суда.

Краткий словарь терминов S12 Закладные листы — разновидность ценных бумаг, выпускаемых ипотечными банками;

обеспечены всей массой недвижимости, заложен ной в банке.

Залог это способ обеспечения обязательства. Кредитор-залого держатель имеет право при должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложен ного имущества путем его продажи.

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости расходы, свя занные с разборкой, и другими операциями по ликвида ции объектов недвижимости.

Землевладелец - юридическое или физическое лицо, имеющее право на обладание определенным участком земли. Землевладение и собственность на землю могут не совпадать.

Земельная парцелла — часть территории, ограниченная на мест ности и/ или на плане: по поверхности земной коры границами земель ного участка, фиксированной высотой и объемом воздушного про странства и фиксированной глубиной и объемом недр.

Износ (в оценке) -- уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стоимости не движимости учитывают физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Имущественное право вещное право: право использования ка кого-либо имущества определенным образом, право на получение до хода от использования объекта недвижимости.

Инвестиции — вложение денежных средств для извлечения дохо дов или прибыли;

собственность, приобретенная для получения дохо дов или прибыли.

Инвестор это лицо, приобретающее инвестиционную собствен ность.

Инвестиционная собственность собственность (недвижи мость), которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости совокуп ность затрат на оплату иредпроектных, и строительно-мон тажных работ и услуг генерального менеджера проекта.

Индивидуальная планировка квартира в доме, построенном по индивидуальному (не серийному) проекту. Такие иногда называ ют домами с повышенной комфортностью. Принципиальное отличие:

крупногабаритное жилье.

Инфраструктура комплекс хозяйств и служб, обслуживающих отрасли народного хозяйства. Например, в инфраструктуру строитель ной системы входят коммуникации и объекты жизнеобеспечения работ ников строительных предприятий.

Краткий словарь терминов Ипотека — термин охватывает три понятия: Залог недвижимого имущества (главным образом, земли и строе ний на ней) с целью получения ипотечной ссуды. Для ипотеки харак терно оставление имущества в руках должника (см. должник) и воз можность получения под залог одного и того же имущества добавоч ных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные. Обязательна регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государст венных или коммунальных учреждениях. В случае неплатежеспособ ности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в очередности регистрации залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержа теля.

2. Закладная (долговой инструмент, обеспеченный правом на не движимость;

обычно свободно обращается на рынке). Эквивалентом этого понятия является только «mortgage».

3. Долг по ипотечному кредиту.

Исковая давность срок, установленный законодательством для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Кадастр земельный — систематизированный свод сведений о при родном, хозяйственном и правовом положении земель. Включает опи сание земельных угодий, участков, их площадь и месторасположение, конфигурацию, качество почв, стоимостную оценку земли. В кадастре указывается также, кто является собственником данной земли.

Кадастровая съемка — геодезические работы по земельному уча стку, определяющие описание границ землепользователей и межевых знаков, площадь застроенной и благоустроенной территорий, наличие твердых покрытий и газонов, характеристики строений, наличие или отсутствие споров по границам земельного участка.

Кадастровое землеустроительное дело — совокупность докумен тально оформленных технических, юридических и экономических ха рактеристик земельного участка (объекта недвижимости), являющих ся основой для оформления правоустанавливающих документов.

Капитальные вложения — инвестирование в создание и воспроиз водство основных фондов предприятия;

затраты, в результате которых происходит увеличение основных средств (строительные работы, мон тажные работы, приобретение оборудования, закладка и выращивание многолетних насаждений). Источниками финансирования капитало вложений могут являться: федеральный и местные бюджеты;

кредиты банков и других кредитных учреждений;

средства юриди ческих и физических лиц;

средства иностранных государств, а также иностранных юридических и физических лиц.

Краткий словарь терминов 614 Капитальный ремонт — это ремонт здания с целью восстановле ния исправности (работоспособности) его конструкций и систем инже нерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показате лей.

Лучший вариант — капитальный ремонт с полной заменой пере крытий. Во время реконструкции в здании остаются только капиталь ные стены. Новые межэтажные перекрытия железобетонные плиты.

Обычно после такого ремонта на потолке четко видны стыки. Произво дился, начиная примерно с 1960 г. В домах с капитальным ремонтом 1960-1965 гг. встречаются остатки сталинского декора — лепнина.

Худший вариант — выборочный капитальный ремонт 50-х годов.

В этом случае производилась замена коммуникаций, установка ванн, подключение горячей воды. Перекрытия не заменяются, в лучшем случае укрепляются. Стоимость ремонта квартиры в таком доме зна чительно дороже. Покупают из-за дешевизны или видовые квартиры в элитных местах или интересные квартиры большой площади. Во время полного капитального ремонта не оставляли многокомнатных квартир.

Квартира как объект права собственности квар тиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помеще нием, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве соб ственности на общее имущество дома.

Кодекс синтезированный единый законодательный акт, регули рующий какую-либо область общественных отношений.

Коммунальные услуги - водоснабжение и канализация, подача электрической и тепловой энергии, газа и вывоз бытовых отходов.

Кондоминиум товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владе ния и межквартирными лестницами, лифтами, коридора ми, крышами, техническими подвалами, инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования;

правовая форма собственности, по которой объект разде ляется на элементы индивидуальной собственности и элементы совме стной собственности.

Консалтинг недвижимости это деятельность по консультирова нию производителей, продавцов и покупателей недвижимости. Вклю чает исследование и прогноз рынка.

Конъюнктура совокупность признаков, характеризующих те кущее состояние экономики в определенный период, а также сло жившаяся на рынке экономическая ситуация, которую характеризу ют соотношение между спросом и предложением, уровень цен, то варные цены, портфель заказов отрасли и иные экономические показатели.

Краткий словарь терминов Коэффициент займа — процентное выражение отношения величи- ны ипотечного займа к стоимости недвижимого имущества (стоимость определяется как нижняя граница продажной цены или оценочной стоимости).

Коэффициент застройки участка — коэффициент, показываю щий соотношение между площадью здания и земли.

Ленинградская планировка — тип квартир, построенных по экс периментальному проекту ленинградских архитекторов в 1970 — 80 гг.

Принципиальные отличия: кухня — 8 кв. м, санузел раздельный.

В потребительском смысле является переходным качеством от «улуч шенных» к Лизинг недвижимости — приобретение арендодателем по догово ру финансовой аренды в собственность указанного арендатором недви жимости у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Ликвидность — легкость реализации (превращения объектов не движимости в наличные деньги);

емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без соответст вующего значительного колебания цен.

Листинг — договор между собственником объекта недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже объектов недвижимости, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные услуги.

Лицензионная карточка документ, выдаваемый физическому лицу, состоящему в штате риэлторской фирмы или являющемуся по мощником индивидуального предпринимателя, подтверждающий его квалификационное соответствие и дающий право на выполнение опре деленных операций при работе с недвижимостью.

Лоджия это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон по мещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

Мансарда — см. Этаж мансардный Монолит дом, построенный по технологии монолитного бетон ного каркаса. Обычно данная технология сочетается с использованием кирпича в качестве наружной облицовки (возможно, части дома) — кирпично-монолитный дом, либо панелей. Характеризуется быстротой строительства, хотя и меньшей, чем у чисто панельного дома, и низкой Муниципальная собственность недвижимости, при надлежащие на праве собственности муниципальным образованиям.

Краткий словарь терминов 616 Муниципальное право правовое образование в системе права, совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникаю щие в процессе организации и деятельности местного самоуправления в городах, сельских поселениях и на других территориях.

Муниципальный жилищный фонд — фонд, находящийся в венности района, города, входящих в них административно-территори альных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном управлении муниципальных учреждений.

— предоставление одной стороной (наймодателем) другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за опреде ленную плату. В России условия найма определяются ГК РФ, а также отдельными нормативными актами, в том числе правилами найма раз ных видов имущества. Срок договора найма не дол жен превышать 10 лет, если же он заключен без указанного срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для отношений меж ду организациями закон устанавливает менее продолжительные сроки действия договора пять лет при найме строения или нежилого поме щения, один при найме оборудования и иного имущества. Дого вор, в котором хотя бы одной стороной является организация, должен быть совершен письменно.

Наследование получение на основании родства или по завеща нию в собственность объектов недвижимости, денежных средств, цен ных бумаг, драгоценностей и т.д., оставшихся после смерти владельца.

Юридически наследование оформляется свидетельством о праве на на следство, выдаваемым нотариальной конторой по месту жительства на следодателя.

Недвижимая собственность это:

— юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владе ния, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и до хода от распоряжения недвижимым имуществом;

— единство физического тела -- недвижимости и права собствен ности на него.

Нежилое помещение - помещение здания, которое для любых целей, кроме проживания v нем физических лиц.

Недвижимость в жилищной — недвижимое имущество с ус тановленными правами пользования и распоряжения в гра ницах имущества, включающее:

земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные по стройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

Краткий словарь терминов — жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного прожи вания;

— сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищ ной сферы.

Незавершенное строительство — показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается «замо роженным» на некоторый период времени. Незавершенное строитель ство приводит к серьезным социально-экономическим последствиям — «омертвляются» ресурсы, которые в течение многих лет не дают ника кой отдачи, морально и физически стареет техника, устаревает техно логия. Незавершенное строительство определяется объемом капиталь ных вложений, которые освоены на объектах на определенный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков.

Независимая оценка оценка стоимости собственности, произво димая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Нематериальные активы — активы, используемые в течение дли тельного периода в деятельности хозяйствующего субъекта и принося щие доход. Это — права пользования объектами недвижимости, в том числе земельными участками, природными ресурсами. Патенты, ли цензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и приви легии (включая лицензии на определенные виды деятельности), торго вые марки и товарные знаки.

Незаложенная собственность это собственность, свободная от каких-либо обязательств.

Норма амортизации — процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств.

Норма капитализации — отношение рыночной стоимости объекта недвижимости к чистому доходу от ее функционирования.

Нотариальная сделка — сделка, совершенная в нотариальной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сдел ки, для которых законом установлена нотариальная: форма их совер шения. К ним, например, относятся:

1) договоры купли-продажи, мены, дарения жилого дома;

2) договоры о залоге жилого дома;

3) завещания;

4) договоры дарения на сумму, превышающую установленный за конодательством размер, а также дарения легковых автомобилей и мо тоциклов с колясками;

5) договоры о предоставлении в бессрочное пользование земельно го участка под строительство жилого дома;

6) некоторые виды доверенностей.

Краткий словарь терминов Несоблюдение в указанных случаях нотариальной формы сделки влечет за собой ее и обязанность каждой из сторон возвратить другой стороне все полученное по сделке.

По желанию сторон нотариальные конторы и частные нотариусы удостоверяют любые не противоречащие закону сделки, для которых обязательное нотариальное удостоверение не предусмотрено. Нотари альная форма придает сделке достоверность, вносит во взаимоотноше ния сторон полную ясность относительно факта ее совершения и содер жания, в необходимых случаях обеспечивает возможность доказыва ния соответствующих обстоятельств в суде. Если на основании нотариально заверенной сделки должны быть получены деньги или имущество, защита прав может быть осуществлена и без обращения в суд — путем получения исполнительной надписи у нотариуса. Преиму щество нотариально удостоверенных сделок состоит также в том, что один их экземпляр хранится в нотариальной конторе и при утрате вы данных стороны получить дубликаты.

Облигация жилищного займа ценная бумага, выпускаемая ме стными органами власти и дающая право на владение одной долей квартиры.

Обоснованная рыночная стоимость правовое понятие, опреде ляемое как цена в денежном выражении, на которую соглашаются го товые к совершению сделки продавец и покупатель, которые действу ют честно, осознанно и не никакого давления со стороны.

Общая площадь квартиры суммарная площадь жилых и под собных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, тер рас.

Общая собственность супругов это имущество, нажитое супру гами во время брака, является их совместной собственностью, если до говором между ними не установлен иной режим этого имущества. Иму щество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в поряд ке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супру га, который ими пользовался.

Общее имущество собственников в многоквартирном доме — это общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно техническое и иное оборудование за преде лами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собст Краткий словарь терминов венности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственно сти на квартиру.

Обязательство — гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные дей ствия: передать объекты недвижимости, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия.

Обязательство по ипотеке — это соглашение, по которому креди тор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту.

Объект городской собственности — объект, находящийся в госу дарственной (муниципальной) собственности.

Объект отношений в сфере недвижимости — права на земельные участки и другие объекты недвижимости, а также обязанности, возни кающие в связи с правами на объекты недвижимости.

Объект права собственности — предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, огородные отводы, здания, сооруже ния, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социально-культур ного и иного назначения, а также продукты интеллектуального и твор ческого труда.

Ограничительные обязательства — ограничительные положения в договоре купли-продажи недвижимости, то есть обязательства не из менять внешний вид дома, не возводить никаких строений без согласия продавца, не строить сооружений за пределами линии застройки, не осуществлять опасные виды деятельности, не допускать ограничения прав соседей на пользование освещением и коммуникациями и т.д.

Описание недвижимости отражение недвижимости в регистра ционных документах. Оно требуется для определения материального объекта недвижимости, установления границ участка недвижимости, вычисления его площади, характеристики положения участка по отно шению к соседним и при передаче титула от одного собственника к дру гому. Описание недвижимости — основа для выделения объекта обо рота на рынке недвижимости и должно точно отражать состав недви жимого имущества с учетом его составляющих.

Оплата в рассрочку (поэтапная оплата) — оплата стоимости квартиры по договору о долевом участии в строительстве (инвестиро вании) в несколько этапов. Срок оплаты обычно ограничивается сро ком окончания строительства, хотя в 1999 г. начали появляться исклю чения. Рассрочка до конца строительства, как правило, не рассматри вается «продавцом» как кредитование покупателя, поэтому цена квартиры не зависит от времени выплаты ее полной стоимости, но при этом при единовременной оплате цена квартиры обычно меньше. У не которых продавцов при оплате в рассрочку цена зависит от скорости Краткий словарь терминов 620 выплаты (чем быстрее расплатитесь тем выйдет), это связа но с повышением цены квартир при более высокой готовности дома и стимулированием Дольщиков (Инвесторов) внести деньги квартиру как можно раньше.

Опцион - это:

— право покупки или аренды недвижимости в будущем на огово ренных в настоящее время условиях;

— предоставляемое собственником недвижимости другой право выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях;

возможность выбора способа выполнения альтернативного обя зательства;

— предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами.

Отвод земель это предоставление в установленном земельным законодательством порядке и размерах, определяемых нормативными документами, земель (земельных участков).

Оферта это:

— предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в документа ции;

любое предложение заключить договор (в том числе и предвари тельный), исходящее от одной из сторон.

Отчуждение действие по передаче права собственности другому лицу.

Оценщик это юридическое лицо или индивидуальный предпри ниматель, обладающие лицензией на право осуществления оценки не движимости, расположенной на территории Москвы, для целей пере дачи заключений об оценке заказчику или иным потребителям услуг оценщика.

Это лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой или движимой собственности. Потребность в услу гах независимого оценщика, специалиста по определению рыночной стоимости, возникла в начале гг. в период становления рынка движимости. До этого в отношении недвижимости пользовались други ми понятиями -- стоимость», «инвентаризационная стои мость», стоимость», совершенно не учитывавших экономи ческих особенностей объекта. То есть, упрощенно говоря, по ним нельзя было понять, сколько за объект можно получить «живых нег». Результат работы оценщика носит вероятностный характер, в пространстве цен нет четкой и единой «точки» для каждого объекта.

Оценка — это выражение с помощью каких-либо единиц качеств объекта недвижимости, один из видов измерений. Например, качество (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точ Краткий словарь терминов ки зрения градостроительства: экология, наличие исторической за стройки, инженерная геология и т.д. В этом случае качество земельно го участка может выражаться в баллах или каких-либо других едини цах шкалы качества. Экономическая ценность земельного участка (или стоимость земельного участка) может выражаться в деньгах (рубли, доллары, евро т. д.). Мнение, анализ или расчет стоимости, подготов ленные профессиональным оценщиком, относительно природы, каче ства, ценности или полезности, специфических преимуществ опреде ленной недвижимости, которые готовятся и оформляются в виде отчета профессионального оценщика.

Перевод долга это сделка, вследствие которой с согласия креди тора должник в обязательстве заменяется новым принимающим обязательство первоначального должника.

Передача прав собственности — это надлежащим образом юриди чески оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследова ния, Первая продажа — когда ранее квартира не продавалась и у нее нет предыдущих владельцев. Правоустанавливающим документом на квартиру является договор приватизации, справка ЖСК. Это самый спокойный вариант для покупателя.

Первичный рынок — это рынок, на котором продаются договоры долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимущества таких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вкусу, к тому же у них не было предыдущего владельца и, следовательно, снижают ся юридические риски возникновения судебных исков. Недостаток: но вые дома обычно строятся в районах с пока недостаточным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехваткой инфраструкту ры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу ус танавливается телефон.

План земельного участка — чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка, его площадь и ориентирование относительно мери диана. Бывают контурные, т.е. без изображения холмов, оврагов и т. п., и топографические — с изображением рельефа местности.

План ситуационный — показывающий размещение объекта недвижимости в увязке с ближайшими населенными пунктами, источ никами и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооруже ниями и сетями канализации, а также основные особенности природ ных условий территории в районе нахождения объекта недвижимости.

Планировка — это экспликация (расположение) помещений в квар тире.

Краткий словарь терминов 622 Планировочная отметка земли это уровень земли на границе Подрядные торги форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказа ния услуг на основе конкурса.

Подрядчики - это физические и юридические лица, которые вы полняют работы по договору подряда или государственному контрак ту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельно сти, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. Подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, если исходя из закона или договора подряда он привлек к исполнению сво их обязательств других лиц (субподрядчиков), в этом случае генераль ный подрядчик остается ответственным за выполнение работ субпод рядчиками.

Права членов семьи собственников жилого помещения — это права пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищ ным законодательством. Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут соли дарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекаю щим из пользования жилым помещением. Переход права собственно сти на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основани ем для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Чле ны семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений прав на жилое помещение от любых лиц, включая собст венника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором про живают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспо собные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с со гласия органа опеки и попечительства.

Поэтапная оплата — см.: Оплата в рассрочку.

Права на развитие любые права, оговоренные муниципальными (местными) органами или застройщиком, в части ведения нового строительства.

Право собственности - это право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обменивать его иными способами, передавать свое имущество в соб ственность или управление другому лицу, а также совершать в отноше нии своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Право частной собственности - право каждого иметь объекты не движимости собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться ими как единолично, так и совместно с другими лицами. Право частной Краткий словарь терминов собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен при- надлежащего ему объекта недвижимости иначе как по решению суда.

Принудительное отчуждение объекта недвижимости для государствен ных нужд может быть произведено только при условии предваритель ного и равноценного возмещения.

Правоспособность гражданина способность иметь гражданские права, нести ответственность и исполнять обязанности, предусмотрен ные законом, признаваемая в равной мере за всеми гражданами.

Правоспособность юридического лица — способность юридиче ского лица иметь гражданские права, соответствующие целям деятель ности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести свя занные с этой деятельностью обязанности.

Предпринимательская деятельность — самостоятельная, осуще ствляемая на свой риск деятельность, направленная на систематиче ское получение прибыли от использования объекта недвижимости, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, заре гистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Приватизация жилья бесплатная передача в собственность гра ждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в го сударственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, за бронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту брониро вания жилых помещений.

Приватизация по конкурсу — приобретение у государства в част ную собственность физическими или юридическими лицами объекта приватизации либо права аренды на объект недвижимости, входящего в объект приватизации, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Право приобретения приватизируемого объекта передается покупателю, пред ложение которого полностью отвечает условиям конкурса и содержит максимальную цену.

Приведенная площадь квартиры — устаревшее понятие, которое сейчас заменено на понятие «общая площадь квартиры» и означает суммарную площадь жилых и подсобных помещений квартиры с уче том лоджий, балконов, веранд, террас. Площадь лоджий, балконов, веранд, террас подсчитывается со следующими понижающими коэф фициентами: для лоджий Ц 0.5, для балконов и террас 0.3, для ве ранд и холодных кладовых Ц 1.0.

Приквартирный участок земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

Принадлежности жилых комнат — см.: Вспомогательные поме щения квартиры.

Принципы оценки объектов недвижимости методические пра вила, на которых основывается процесс оценки недвижимости и позво ляющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия фак Краткий словарь терминов 624 присущих рынку недвижимости, на стоимость недвижи мости.

Приобретательская давность добросовестное, открытое и не прерывное владение объектом недвижимости как своим собственным в течение 15 лет либо иным имуществом как своим собственным в тече ние пяти лет, в результате чего гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником этого имущества, приобретает на него пра во собственности.

Проектно-сметная документация совокупность документов (расчетов, чертежей, планов поступления и расходования денежных средств и т.д.), необходимых для сооружения вновь строящегося или реконструируемого (ремонтируемого) объекта. Проектно-сметная до кументация, с одной стороны, представляет собой свод документов, ко торые необходимы для сооружения объекта, с другой стороны фи нансовый план, который используется для стоимостной оценки буду щих операций, источники поступления денежных средств и порядок покрытия затрат.

Процентная ставка — плата, взимаемая банками за предоставлен ные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков.

Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предло жения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кре дитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.

Процентный риск — риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и процентов, которые уплачивают ипо течные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Прямая (чистая) продажа продажа, при которой в квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Это луч ший вариант для покупателя, при котором вероятность срыва сделки минимальна.

Публичные записи - поддерживаемая государством система до кументов, свидетельствующих наличие зарегистрированных вещных интересов в сфере недвижимости и тем самым служащая основой для защиты этих интересов.

Разрешенное использование - исчерпывающий перечень целей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его реальных повинностей, сер витутов и иных ограничений использования, разработанный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подоб Краткий словарь терминов рать 2 — 5 квартир, подготовить документы, получить разрешения РОНО — покупателю приходится вначале выкупать «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены.

Расторжение договора найма жилого помещения — наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно про живающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письмен ным предупреждением наймодателя за три месяца.

Расчет стоимости изучение недвижимости, формулирование обоснований и определение ценности в денежном выражении права собственности, иных вещных прав на недвижимость, а также стоимо сти недвижимости как материального объекта с использованием соот ветствующих методик и выводом о ценности недвижимости в денежном выражении.

Реверсия — возврат объекта недвижимости первоначальному вла дельцу.

Регистрация недвижимости — это совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учре ждениях и документах кадастра, включая при необходимости процеду ру кадастровой съемки с оформлением соответствующих документов.

Регистрационный округ — территория, на которой действует уч реждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие округа создают ся субъектами РФ в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Реестр частной собственности составная часть реестра собст венности, представляющая собой банк данных о собственниках (физи ческих и юридических лицах) и об объектах частной собственности — предприятиях как имущественных комплексах, зданиях, сооружениях, строениях, нежилых помещениях — на определенной территории.

Реконструкция — совокупность работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта недвижимости.

При этом может осуществляться:

— перепланировка помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек к зданиям, а при наличии необходимых оснований — их частичная разборка;

— повышение уровня технического оборудования зданий, включая наружные сети (кроме магистральных);

— замена изношенных и морально устаревших конструкций и ин женерного оборудования на современные, улучшающие эксплуатаци онные качества зданий и объектов;

— мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий, а также благоустройство прилегающих к зданиям территорий.

Рента — регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Краткий словарь терминов 626 Реституция восстановление в прежнем правовом имуществен ном положении;

возвращение объекта недвижимости законному вла дельцу.

Риск — возможность убытков, вызываемых непостоянством или изменчивостью. Возможность того, что инвестор, инвестируя в недви жимость, не получит ожидаемых доходов.

Риэлтор предприниматель, занимающийся операциями с недви жимостью.

Рынок — это:

— совокупность отдельных сегментов потребителей, которые диф ференцируют покупательский спрос и формируются в результате ком плексного взаимодействия экономических, демографических, социаль ных и психологических факторов;

— сфера экономики, в которой совершается процесс товарного об ращения товара в деньги и обратного превращение денег в товар;

— совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы то варов, произведенных в различных областях экономики;

— система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения товаров (услуг), а также движения средств, для которых характерна свобода субъек тов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

— сфера обращения товаров и капиталов, а также движения рабо чей силы и других факторов производства.

Рынок покупателя ситуация на рынке, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объ екты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и Рынок продавца — ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку потребности покупателей приобретать объ екты недвижимости по предложенным ценам превышают возможности продавцов по насыщению Рыночная арендная плата текущая ставка аренды, установив шаяся на рынке определенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость цена, выраженная в деньгах или в денеж ном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец. При этом не один из них не находится в стесненных обстоя тельствах, оба достаточно информированы и действуют в своих наи лучших интересах. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (например, имущест венного права, права наследственной аренды и т.д.) на свободном рын ке, причем:

Краткий словарь терминов 1. Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональ- образом, но не обладают абсолютным знанием.

2. Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах, для того чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности.

3. Покупатели и продавцы действуют друг от друга, т. е.

без сговора, мошенничества или искажений.

4. Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуж дения, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления.

5. Оплата сделки производится теми способами, которые соответст вуют стандартам рынка, покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.

Самовольная постройка — жилой дом, строение, сооружение или другой объект недвижимости, созданный на земельном участке, не от веденном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданный без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительства и строительных норм и правил.

Световой карман — это помещение с естественным освещением, примыкающее к коридору и служащее для его освещения. Роль свето вого кармана может выполнять лестничная клетка, отделенная от кори дора остекленной дверью шириной не менее 1,2 м. При этом за ширину светового кармана принимается ширина проема в лестничную клетку.

Световой фонарь — это остекленная конструкция покрытия для освещения лестничной клетки или внутреннего дворика.

Сделка — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обя занностей.

Сегмент рынка — это:

— совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор побудительных стимулов;

— часть рынка, характеризующаяся однородной своему экономи ческому поведению группой покупателей.

Секция жилого здания — часть здания, квартиры которой имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделенная от других частей здания глухой стеной. Длина коридо ров, не имеющих освещения в торцах и примыкающих к лестничной клетке, не должна превышать 12 м. Общая площадь квартир на этаже секции не должна превышать 500 кв. м.

Сервитут право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица.

Секьюритизация — выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения трансак ционных издержек на рынке недвижимости.

Краткий словарь терминов 628 Сколько квартир можно иметь в собственности — закон не огра ничивает количество имущества, которое может находиться в собствен ности граждан (ч. 2 ст. 213 ГК РФ). Граждане вправе владеть любым количеством квартир, однако зарегистрированными только но од ному месту жительства. За квартиры, в которых не зарегистрирован никто, оплата жилищно-коммунальных услуг взимается без дотаций города.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соот ветствии с проектом. Сметная стоимость строительства зданий и соору жений является основой для:

— определения размера капитальных — финансирования строительства;

формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию;

расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы;

оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки;

— размещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

На основе сметной документации осуществляется учет и отчет ность, оценка финансовой деятельности застройщиков и подрядчиков.

Кроме того, сметная стоимость определяет балансовую стоимость вво димых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям. Основанием для определения сметной стои мости строительства служат:

проект и рабочая документация, включая чертежи, пояснитель ные записки;

— ведомости объемов строительных и монтажных работ;

•4 спецификации и ведомости на оборудование;

основные решения по организации строительства;

— действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы;

отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

Сметные нормативы обобщенное название комплекта смет, норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами, содержащими в необходимые требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей хозяйства. Сметные нормативы подразде ляются на следующие виды: федеральные (общереспубликанские);

ве домственные (отраслевые);

региональные (местные);

собственная нор мативная база пользователя. В совокупности с ч. 4 СНиП «Сметные нормы и содержащей в своем составе основные правила раз Краткий словарь терминов работки и применения сметной стоимости строительства, все сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирова ния в строительстве.

Сметные цены.— применяются в строительстве для исчисления сметной стоимости. Система сметных цен включает средние районные (поясные, зональные) цены на строительные материалы, изделия и кон струкции;

цены на работу строительных машин и механизмов;

тарифов на перевозку грузов;

ставки заработной платы строительных рабочих;

индивидуальные сметные цены;

на местные и привозные материалы, из делия и конструкции. Сметные цены устанавливаются на определенный срок в составе сметно-нормативной ( нормативно-информационной) ба зы системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Совместная собственность супругов — вид права собственности, при котором супруги имеют равные имущественные интересы в недви жимом имуществе, приобретенном за время брака.

Собственник — физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.

Собственник недвижимости физическое или юридическое ли цо, которому принадлежат права владения, пользования и распоряже ния объектом недвижимости в пределах, установленных законом, объ ективные права собственности на объект недвижимости.

Собственность (объект собственности) — все, на что распростра няется право собственности.

Соглашение об аренде с выкупом — это соглашение, согласно ко торому часть рентных платежей засчитывается в счет выкупной цены;

при выплате заранее согласованной суммы производится передача пра ва собственности.

Социальная норма площади жилья размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределах которого осуществляет ся предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и комму нальных услуг. Эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государствен ной власти в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспе ченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в до мах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Спрос — базовое экономическое понятие, определяющее количест во товаров и услуг, которое будет куплено по определенной цене.

Ставка налога — это ставка, определяющая ту часть дохода или стоимости, которая подлежит уплате в виде налога.

Стартовая цена минимальная цена, установленная за собствен ность, выставляемую на аукцион или на открытую продажу.

Стоимость недвижимости — это затраты капитала (включая на кладные и финансовые расходы) на землю, рабочую силу, материалы, Краткий словарь терминов 630 необходимые для создания недвижимости, приносящей пользу. Стои мость недвижимости представляет собой:

1. Сумму денег, товара и услуг, на которые недвижимость может быть обменена.

2. Нынешнюю ценность будущих нрав на доход или благо, давае мые недвижимостью.

Стоимость первоначальная сумма затрат на приобретение объ екта недвижимости, которая складывается из затрат на строитель но-монтажные работы, расходов на работы, затрат, связанных с отводом земельного участка и переселением при необходимости граждан, проживающих на этом участке, а также с со держанием органов технического надзора за капитальным строительст вом.

Страхование титула защита собственника от финансовых по терь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику путем покупки страхового полиса. Страхо вание титула — перекладывание возможного риска с собственника или арендатора на страховую компанию.

Страховая стоимость - это максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования рисков.

Строительный адрес адрес пятна застройки, употребляется в качестве официального адреса дома до окончания строительства, когда дому присваивают более привычный почтовый адрес. Строительный адрес обычно состоит из трех частей: названия строительного района (возможно, улицы), номера квартала (необязательно), номера корпуса (владения).

Настоящим строительным адресом можно считать адрес, указан ный в правоустанавливающих документах. Иногда строительные орга низации делают свои добавления (напр. 2 очередь). В официальных документах должен присутствовать официальный строительный адрес, а все остальное — это уточнения типа «шестикомнатная квартира с большой кладовой», которые годятся только для переговоров.

Субаренда передача части арендованного объекта недвижимо сти в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор высту пает в роли вторичного арендодателя.

Субподрядчик - это строительная организация, производящая какие-либо работы на объекте (например, разводку внутренних комму никаций и установку сантехники). Обычно имеет договорные отноше ния с Генподрядчиком, который в оплату работ и материалов передает квартиры.

Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости) собственники объектов недвижимости: граждане, юридические лица, уполномоченные органы и ис Краткий словарь терминов полнительной государственной власти Российской Федерации, субъек- 63i тов Российской Федерации, уполномоченные органы местного само управления.

Схема зонирования — составная часть генерального плана и про ектов планировки и застройки населенного пункта, определяющая функциональное назначение территории и отдельных объектов недви жимости.

Сюрвейер — специалист по оценке, управлению и развитию не движимости.

Тамбур — проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Текущая отдача — отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным затратам.

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных пред ставляющая собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия содержащимся в тендерной документации;

предложение на строительство, управление объектом, оказание услуг или поставку товаров при проведении торгов;

закрытый конкурс.

Тендерная документация документация, разработанная тендер ным комитетом и содержащая техническую и коммерческую части.

Техническая часть тендерной документации представляет собой:

описание и общую информацию о предмете и объекте торгов.

В ней указываются месторасположение и назначение объекта, его ос новные технико-экономические данные, наличие внешней инфраструк туры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства;

— информацию о проведении и результатах инженерных изыска ний на строительной площадке объекта;

— технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительную часть, включая чертежи с объем но-планировочными решениями, водоснабжение и канализацию, ото пление и вентиляцию, электротехнические работы, газоснабжение, сла боточные системы, описание и основные характеристики технологиче ского оборудования, а также требования экологической безопасности.

Коммерческая часть тендерной документации включает требования в отношении: цены и порядка ее определения;

условий и сроков постав ки;

условий платежа и графика платежа;

источника финансирования контракта;

банковской гарантии на выполнение инофирмой или рос сийской строительной организацией работ в соответствии с представ ляемой офертой в случае выигрыша ею торгов. По усмотрению тендер ного комитета в коммерческую часть тендерной документации может Краткий словарь терминов 632 включено требование, касающееся отдельных видов страхования ответственности подрядчика (иностранной фирмы или отдельной орга низации) за невыполнение своих обязательств, исходя из соображения экономической Терраса огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом.

Техническая документация (согласование) для обеспечения жилых домов водой, электроэнергией, канализацией и отоплением в городе существует масса объектов и организаций, которые их обслу живают. Очевидно, что все эти объекты имеют ограниченную мощ ность и вовсе не факт, что «строительство небольшого домика на квартир в обжитом квартале» не приведет к ситуации, когда этот домик останется без какого-либо из перечисленных благ цивилизации. Если это случится, то дом будет стоять, а жить в нем будет нельзя и всех но вых придется ставить в на улучшение жилищ ных условий.

Типовой проект в основном это дома из железобетонных конст рукций, выпускаемых местными домостроительными комбинатами (ДСК). Типовой, в данном случае, говорит о том, что дома, построен ные из изделий конкретного ДСК, отличаются друг от друга, кроме ме сторасположения, только ограниченным набором вариантов планиро вок.

Титульный список — перечень объекта строительства и их харак теристики (общая сметная стоимость и стоимость работ на планируе мый период, проектная мощность, место строительства, сроки начала и окончания работ).

Улучшенная планировка — это квартиры, которые немного лучше «хрущевских» или немного хуже «новых планировок». Принципиаль ное отличие: кухня 6 8 кв. м, санузел раздельный, комнаты проход ные. К такому типу относятся квартиры, построенные для малочислен ных семей, которые в свою очередь могут иметь кухню без окна.

Условный номер квартиры появляется при составлении шах матки (квартирографии), необходим для идентификации квартир, ис пользуется в договорах (двухкомнатная квартира условный № 234Е).

Бывает, что условный номер квартиры совпадает с тем номером, кото рый присвоило БТИ (фактическим). Основные причины несовпадения условного и фактического номеров квартиры: БТИ начало присваивать номера квартирам с другого конца здания: в доме есть объединения квартир, зарегистрированные как одна квартира;

в процессе строи тельства у дома появились дополнительные этажи.

Краткий словарь терминов Услуга по оценке объекта недвижимости результат взаимодей- ствия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оцен щика, в соответствии с целями оценки объекта недвижимости.

Финансирование недвижимости — использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости. При нято различать краткосрочное финансирование — в период создания объекта недвижимости и долгосрочное финансирование приобрете ния объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

Хрущевская планировка (хрущевка) — так обозначают кварти ры, построенные преимущественно в гг., по серийному про екту времен Хрущева. Принципиальное отличие: маленькие кух ни — 6 кв. м, смежные комнаты, санузел совмещенный, квартиры рас положены в 5-этажных домах. В настоящее время такие дома в боль шинстве отслужили свой срок эксплуатации (30 лет).

Цена без учета оформления — это цена квартиры без учета стои мости нотариального оформления и государственной регистрации до говора отчуждения.

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 || 12 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.