WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 8 | 9 || 11 | 12 |

«Российское юридическое образование Л.Ю. Грудцына Жилищное право РОССИИ Учебник Под общей редакцией заслуженного юриста России, профессора, доктора юридических наук Н.М. Коршунова EKSMO EDUCATION ...»

-- [ Страница 10 ] --

Распределение жилья осуществляется в соответствии с Инст рукцией о порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооружен ных Силах Российской Федерации, утвержденной приказом Ми нистра обороны РФ от февраля 2000 № 80. В соответствии с абз. 4 ч. 4 Инструкции военнослужащим, обеспечиваемым на весь срок военной службы жилыми помещениями, по достижении продолжительности военной службы 20 лет и более, а при уволь нении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи организационно-штатными мероприятиями при общей продолжи тельности военной службы лет и более предоставляются в собственность жилые помещения по избранному постоянному месту жительства в порядке, определяемом федеральными зако нами и иными нормативными правовыми актами. В соответст вии с абз. 1 п. 28 приказа Министра обороны от 15 февраля 2000 г. № 80 военнослужащие включаются в списки очередников Раздел X. Разрешение жилищных спорив. Судебная практика 524 получение жилых помещений (улучшение жилищных условий) на основании решений жилищных комиссий, оформляемых лом и утверждаемых командирами воинских частей. На основании абз. 2 п. 28 состоящие на учете нуждающихся в получении жилых помещений, направленные в установленном поряд ке к новому месту военной службы из одной воинской части в дру гую, дислоцированную в том же подлежат включению в списки очередников на получение жилых помещений (улучшение жи лищных условий) со времени принятия их на учет и включения в указанные списки по предыдущему месту военной службы в этом гарнизоне. Таким образом, майор Чегедаев, поскольку он был по ставлен на очередь в Вашей части в имеет право на получе ние квартиры раньше Вас (Вы были поставлены на очередь в 1994 г.).

Единственное условие воинские части должны быть дисло цированы в одном гарнизоне. Что касается того, имеете ли Вы право на льготы на внеочередное получение Вами тир, то в соответствии с 29 приказа Министра обороны РФ от февраля 2000 г. № 80 учет военнослужащих, нуждающихся в лучении жилых помещений, исходя из времени принятия их на учет по единому списку, из которого одновременно в отдель ные списки включаются военнослужащие, имеющие право на перво очередное получение жилых помещений. По указанным сведениям, командир части (который, в соответствии приложе № 2 к приказу Министра РФ от февраля № 80 положение о жилищных руководит деятельностью жилищной комиссии воинской части) потерял Ваш рапорт от 27 октября Помимо рапорта при ке на очередь Вы должны были занесены в автоматизирован ную систему учета военнослужащих. же системы нет, то в абз. 4 п. 30 приказа Министра обороны РФ от 2000 № 80 на каждого военнослужащего-оче редника жилищной комиссией воинской части дополнительно дится карточка учета жилых помещений. Именно по этой карточ ке Вы можете восстановиться в очереди по утерянному рапорту.

В соответствии со 21 Федерального закона от 27 мая 76-ФЗ Вы имеете право на защиту своих прав и законных ин тересов путем обращения в суд ( Федеральный Конституционный закон военных судах Российской от 23 июня Что же касается общего срока воинской выслуги, то он определяется по правилам 1 постановления Совета Мини стров РФ от 22 сентября 1993 г. 941 (с последними изменения ми от 31 июля 2001 Однако ни в одном из перечисленных в ста тье пунктов гражданский трудовой стаж не значится. Не Глава 30. Государственные жилищные сертификаты он в приложении № 2 постановлению Правительства РФ от июня 2000 г. № 524 «Правила исчисления выслуги лет».

Исходя из этого, трудовой до поступления на службу в ВС РФ не в выслугу лет. Что касается получе ния инвалидности, то на основании 25 Основ законодатель ства РФ об охране здоровья граждан от 22 июля г. № (с последними от 2 декабря 2000 военнослужащие имеют право на медицинское освидетельствование для определе ния военной службе и увольнение с военной службы на основании заключения военно-врачебной комиссии.

В соответствии пунктом 31 постановления Правительства от 20 апреля г. № 390 утверждении Положения о воен но-врачебной (с последними от 8 сен тября 2000 при наличии у солдат, матросов, сержантов, старшин заболеваний, по которым расписанием болезней преду сматривается индивидуальная оценка годности к военной служ бе, ВВК выносит заключение о годности к военной службе по ка тегории — ограниченно годен к военной службе. В ствии с п. 33 постановления Правительства РФ от 20 апреля № 390 заключение о том, что военнослужащий нуждается в отпуске по болезни или освобождении от исполнения стей военной службы выносится в случаях, когда расписанием бо лезней предусматривается временная негодность военной служ бе. Поэтому Вы можете не ходить на службу до момента получе ния жилья. Уволить без получения жилья военнослужащего очередника никто не вправе на основании абз. 2 ч. 1 23 Закона РФ от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ, п. 17 Указа Президента от 16 сентября 1999 № «Вопросы прохождения военной службы», решения Военной коллегии ховного Суда РФ от 24 апреля 2001 № ВКЛИ 01-23.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ глава Согласно Федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» социальная норма площади жилья (Н), исходя из которой определяется размер безвозмездной субсидии, устанавливается в следующих размерах: на одного человека — 33 кв. м общей площади, на семью из двух человек — 42 кв. м, на семью из трех и более человек 18 кв. м на каждого члена семьи.

Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 526 Объясните, пожалуйста, как рассчитывается раз мер субсидии, выделяемой участнику Федеральной це левой программы жилищные серти Что такое блокированный целевой счет?

Формула, по которой рассчитывается размер субсидии, со держится в разд. 5 Федеральной целевой программы венные жилищные >>, утвержденной постановлени ем Правительства РФ от 20 января 1998 № 71. Предоставле ние субсидии (государственного жилищного сертификата) осуществляется в соответствии очередностью. В каждом субъ Федерации из общего числа граждан -- участников этой Программы формируется отдельная очередь на госу дарственного жилищного сертификата в соответствии датой постановки на учет для улучшения жилищных условий.

Размер субсидии рассчитывается органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу государственного жилищного сертификата, указывается в государственном жилищном серти фикате и является неизменным на весь срок его действия. Расчет субсидии производится на дату выдачи государственного жилищ ного Расчетная стоимость приобретения жилья по социальной норме площади жилого помещения для семей разной численности определяется исходя из средней рыночной стоимо сти 1 кв. м общей площади жилья на территории субъекта рации, избранного для постоянного проживания.

Размер субсидии рассчитывается по формуле:

Р = С х где Р размер безвозмездной субсидии, выраженный в руб.;

С - размер средней рыночной стоимости 1 кв. м общей пло щади жилья;

— социальная норма площади жилья (для граждан, имею щих право на дополнительную общую площадь, прибавляется кв. м на человека).

Размер рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья (С) определяется Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу по му региону в соответствии с методикой определения стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов. Получив сертификат, гражданин имеет право обратиться в один из отобранных по конкурсу банков и открыть в нем на свое Глава 30. Государственные жилищные сертификаты имя блокированный целевой счет. Гражданин — участник граммы самостоятельно занимается поиском варианта решения своей жилищной проблемы. Ему предоставляется свобода выбора, то есть он имеет право приобретать любое жилье как на первичном, так и на вторичном рынке, а также предварительно договориться о приобретении готового жилья в строящемся жи лом доме после завершения строительства. Правила использова ния средств безвозмездной субсидии, находящихся на блокирован ных целевых счетах граждан, направляемых на финансирование не завершенного строительством жилья, определяются Прави тельством РФ. Срок действия государственного жилищного сер тификата составляет 9 месяцев со дня его выдачи органами ис полнительной власти. Владелец сертификата обязан в пределах этого срока заключить договор купли-продажи на приобретение жилья и представить его в банк. Жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи государст венного жилищного сертификата. Общая площадь жилого поме щения (в расчете на одного члена семьи) не может быть меньше нормы общей площади жилого помещения, устанавливаемой орга нами исполнительной власти субъектов Федерации для постанов ки на учет для улучшения жилищных условий в месте приобрете ния жилья.

Банк проверяет правильность оформления договора куп ли-продажи, и если нет замечаний, направляет в территориаль ный орган федерального казначейства заявку на перечисление на счет гражданина денежных средств (так называемое разблокиро вание счета). После того как деньги были перечислены, банк про изводит необходимые операции по оплате приобретаемого жилого помещения. Если при решении своей жилищной проблемы гражда нин — участник Программы использовал средства выделенной ему безвозмездной субсидии и собственные средства, то он ста новится полноправным собственником приобретаемого жилого помещения. Если же кроме этих средств банк предоставил ему на недостающую сумму ипотечный кредит, то приобретаемое жи лье становится предметом ипотеки, т.е. используется в качест ве обеспечения возврата кредита. До окончания выплаты полу ченного кредита приобретенное жилье будет находиться в собст венности гражданина — участника Программы, одновременно являясь предметом ипотеки по полученному кредиту. После пога шения банковского кредита гражданин — участник Программы становится собственником жилья, не обремененного ипотечным обязательством.

Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 528 Какие последствия гражданина, не решившего своих жилищных пробле в течение срока действия го сударственного сертификата? В каких слу чаях жилищный сертификат подле жит возврату?

Если владелец государственного жилищного сертификата по каким-либо причинам не смог приобрести жилье в Федеральной целевой программой «Государственные жилищные срок (9 месяцев со дня выдачи государственного жилищного сертификата органами исполнительной власти) и не воспользовался безвозмездной субсидией, он сохраняет право на улучшение жилищных условий состоящий в очереди на получе ние или муниципального жилья. Государствен ные жилищные сертификаты погашаются Министерством фи нансов РФ в результате приобретения жилого при возврате государственного жилищного сертификата либо по ис течении срока его действия, если в банк не предъявлен договор ку пли продажи жилого Государственный жилищный сертификат возвра ту в орган исполнительной власти, его, в случае если:

а) произведена оплата приобретенного жилого помещения;

б) в течение срока его действия в банк не предъявлен договор приобретения жилого помещения либо расписка органа, осущест вляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получении документов для государ ственной регистрации прав;

в) в течение срока его действия предъявленный в банк дого вор приобретения жилого помещения не был принят банком к лате;

г) до срока его действия в банк представлена рас писка органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество сделок с ним, о получении ментов для государственной регистрации прав, но договор при обретения жилого представленный в банк в сроки, указанные в расписке, не принят банком к оплате. Далее фикаты направляются государственному заказчику Программы для предъявления в Министерство финансов РФ в целях ния.

Глава 31. Безвозмездные государственные субсидии БЕЗВОЗМЕЗДНЫЕ СУБСИДИИ глава Где можно узнать рыночную стоимость 1 кв. м об щей площади жилья в Москве, Санкт-Петербурге и Нов городской области на IV квартал 2003 г., чтобы рассчи тать размер безвозмездных государственных субсидий и ссуд на строительство и приобретение жилья?

Согласно постановлению Государственного комитета РФ по строительству комплексу от 29 авгу ста 2003 г. № средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья на IV квартал 2003 г. для расчета размеров без возмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии пре доставляются за счет средств федерального бюджета» средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья определяется в целом по Российской Федерации и в каждом ее субъекте в от дельности. Так, средняя стоимость 1 кв. м жилья в России со ставляет 10 410 руб.;

в Москве — 500 руб.;

Санкт-Петербур ге — 800 руб.;

Новгородской области — 9000 руб.

Я прослужил в органах МВД 28 лет, уволился по вы слуге лет приказом об увольнении от 10 апреля 1987 г.

Служил в должности дежурного помощника начальника учреждения № 30/7 в поселке Полевой Тамбовской об ласти, где мне была выделена ведомственная кварти ра. В 1997 г. по состоянию здоровья (я инвалид III груп пы) был вынужден переехать с супругой в г. Электро сталь Московской области. Квартиру сдал. При увольнении по выслуге лет удостоверения на право пользования льготами не получил. В г. Электросталь я зарегистрировался в трехкомнатной коммунальной квартире в комнате 17,4 кв. м жилой и 26,2 кв. м общей площади. В одной комнате проживаю я с супругой, в двух других две семьи соседей. В 2000 г. я приватизиро вал комнату, а через два года, 5 апреля 2002 г., админи страцией г. Электросталь был поставлен на учет по улучшению жилищных условий. Состою в общей очере Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика ди под № 1018, в списках первоочередников под № 471.

Сейчас мне 66 лет, супруге 63. Скажите, пожалуй ста, имею ли я право на получение безвозмездной субси дии за счет средств федерального бюджета для приоб ретения жилья на основании Федеральной целевой про граммы жилищные Постановлением Правительства РФ от 21 675 Федеральная целевая программа «Государственные лищные сертификаты», утвержденная постановлением Прави РФ от 20 января № 71, включена в состав Феде ральной целевой программы на 2002 — годы.

Федеральная целевая программа «Государственные жилищ ные сертификаты» — Программа) была разработана в со ответствии с поручением Президента РФ от 2 ноября № и направлена на реализацию социальных гарантий по обеспечению жильем граждан, уволенных военной службы (в том числе подлежащих переселению из закрытых военных город ков), а также военнослужащих, увольняемых военной службы в ходе проведения военной реформы, и членов их семей. Программа устанавливает основной механизм обеспечения жильем указанных категорий граждан и определяет основные источники финансиро вания мероприятий, включая государственные ства, собственные средства граждан и кредитные ресурсы банков.

В соответствии с Указом Президента РФ от июня № 825 «Вопросы обеспечения жильем увольняемых со службы со трудников органов внутренних дел Российской Федерации, учре ждений и органов уголовно исполнительной системы Министер ства юстиции Российской Федерации, также граждан, ных со службы из указанных органов и учреждений» Программа охватывает сотрудников органов внутренних дел, и органов уголовно исполнительной системы Министерства юсти ции РФ, уволенных со службы из этих органов и учреждений, а членов их семей. Таким образом, несмотря на то, что Вы были уволены в г., действие распространяется на Вас и Вашу жену.

Однако согласно разд. 2 Программы («Основные цели, задачи и положения») право получение безвозмездных субсидий за счет средств федерального бюджета в целях приобретения жи лья имеют следующие категории граждан:

— увольняемые военной службы по дости жении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или связи с организационно штат Глава Безвозмездные государственные субсидии ными мероприятиями, общая продолжительность кото рых составляет 10 более лет, не имеющие жилья для постоян ного проживания на территории России за ее при знанные нуждающимися в улучшении жилищных условий;

— сотрудники органов внутренних дел России, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Минюста России, со держащихся за счет средств федерального бюджета, увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организацион но-штатными мероприятиями, общая продолжительность служ бы которых составляет 10 и более лет, не имеющие жилья для по стоянного проживания на территории России и за ее пределами и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий;

— граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков.

Таким образом, необходимо одновременное соблюдение четы рех обязательных условий: предельного возраста, срок службы более 10 лет, отсутствие жилья для постоянного проживания официальное признание нуждающимся в улучшении жилищных условий. В Вашем случае из четырех условий соблюде ны лишь три. Как видно из письма, в 1997 г. Вы с супругой были зарегистрированы в одной из комнат коммунальной квартиры, а через три года приватизировали эту комнату. Таким образом, у Вас имеется место Согласно Программе основаниями для признания в установ ленном порядке граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий по причине отсутствия жилья для постоянного прожива ния являются:

— отсутствие жилого помещения;

проживание в общежитии служебном жилом помещении при отсутствии другого жилья для постоянного проживания;

проживание на условиях поднайма при отсутствии другого жилья для проживания.

Более того, граждане становятся участниками Программы только после того, как дадут письменное согласие на участие в ней и на снятие с очереди на получение муниципального или госу дарственного жилья в случае приобретения жилья помощью го сударственного жилищного сертификата. Поэтому Вы не имеете права на получение безвозмездной субсидии за счет средств феде рального бюджета для приобретения жилья основании Феде ральной целевой программы «Государственные жилищные серти фикаты».

Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 532 своем письме Вы упомянули о том. что при по лет удостоверении на право пользования льготами не ли. Остановимся на этом подробнее. Согласно п. 8 Правил учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, гра ждан, уволенных военной запас или в отставку и со службы в органах внутренних в получении лых или улучшении жилищных условий избранном по стоянном месте утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 сентября 1998 (далее — вила военнослужащих), право граждан, уволенных с военной службы, на получение жилых помещений или улучшение жилищных условий на льготных основаниях предоставляется соответствии с Федеральным законом от 27 мая 1998 № ФЗ статусе во еннослужащих» иными нормативными правовыми актами раз. Свидетельством наличии такого права служит удостовере ние, выдаваемое командиром (начальником) воинской части, под писавшим приказ об увольнении военнослужащего. Бланки удосто верения на право пользования льготами являются документами строгой отчетности.

При увольнении военнослужащего оригинал удостоверения на правляется вместе с другими необходимыми для постановки на очередь на жилых помещений или улуч шение жилищных условий, в комиссариат избранного по стоянного места жительства, копия удостоверения остается в личном деле военнослужащего. Военный комиссариат выдает копии по требованию. предостав ление Вам и Вашей комнаты в коммунальной квартире, а затем постановка на учет по улучшению жилищных это стало возможным благодаря оригиналу удостоверения, направленному в военкомат Электросталь Московской ти. По Вашему требованию военный комиссариат Электро сталь обязан выдать Вам копию удостоверения на право пользо вания льготами.

РАЗДЕЛ ЖИЛЬЯ глава Наниматель и члены его семьи пользуются равными правами, вытекающими из договора социального найма жилого помещения.

В этой связи условия договора найма могут быть изменены только с Глава 32. Раздел жилья согласия всех проживающих (совершеннолетних членов семьи) и наймодателя. Споры, возникающие в связи с требованием заклю чения отдельного договора найма, разрешаются в судебном поряд ке. Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях судебных органов.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (в редак ции постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29 августа 1989 г. № 5;

21 декабря 1993 г. 25 октября 1996 г. № 10) уста новлено, что в силу ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состо явшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из од ной или нескольких комнат.

Муж обратился в районный суд по вопросу разде ления финансово-лицевого счета квартиры. Спорная жилая площадь находится на первом этаже девяти этажного дома и состоит из пяти комнат размером:

запроходная — 6,80 кв. м;

проходная 19,00 кв. м;

запроходная — 12,80 кв. м;

изолированная — 11,80 кв. м;

изолированная кв. м. Общая пло щадь квартиры — 85,20 кв. м, жилая — 69,30 кв. м, кухня — 6,00 кв. м. В исковом заявлении муж утвер ждает, что изменение договора найма жилого помеще ния и открытие на его имя отдельного лицевого счета на две изолированные комнаты (11,80 и 18,90 кв. м) не ущемляет моих жилищных прав и интересов, а также жилищных прав нашего сына. В иске муж указывает следующее: Ефремова и сын Ефремов С.

имеют самостоятельный источник дохода и способны оплатить свою жилую площадь размером и 6,80 кв. м. В соответствии со 86 ЖК РСФСР про шу изменить договор найма жилого помещения кварти ры. Обязать Управу Дмитровского района г. Москвы заключить со мной отдельный договор найма жилого по мещения и открыть на мое имя отдельный лицевой счет на комнаты размером 11,80 и 18,90 кв. Меня интере сует вопрос: равноценен ли раздел данной площади и Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 534 как рассматривается кухня 6,00 кв. м в коммунальной квартире с дальнейшей возможностью разъезда жиль цов данной пятикомнатной квартиры? Этот вопрос я задала в суде, на что судья не ответила, а посовето вала обратиться к адвокату, добавив, что на судебное заседание нужно приходить подготовленными.

В исковом заявлении Ваш муж мотивирует свои положениями 86 ЖК РСФСР. Согласно данной статье совер шеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключе ния с ним отдельного договора найма, если согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответ ствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помеще нием ему может быть выделено помещение, требованиям 52 ЖК РСФСР. Согласно ч. 1 52 ЖК РСФСР в качестве предмета договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение (отдельная квар тира или комната). Это положение закреплено и в ч. 1 673 ГК РФ: «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного про живания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого до Предметом договора социального найма не могут быть смежные комнаты (т.е. общим входом, подсобные по мещения, такие как кухни, коридоры, ванные и др.). Кроме того, не может рассматриваться в качестве жилого помещения, кото рым можно пользоваться по договору найма, часть комнаты.

Отметим, что ч. 1 86 ЖК РСФСР не применяется к най му жилых помещений в домах предприятий, учреждений, органи заций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов кото рых допускается выселение в порядке, предусмотренном ЖК РСФСР, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.

В п. 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 практике применения судами жилищного законодательства» (в редакции постановления Пленума Верхов ного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14) отмечено: «Разрешая спор о жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии ус ловий, предусмотренных законодательством союзных республик 86 ЖК В данном случае, согласно 5 постанов Глава 32. Раздел жилья Московской городской Думы от января 2001 г. № Положении о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве» граждане обеспечиваются жилыми помещения по договору социального найма и договору безвозмездного поль зования в пределах нормы предоставления жилого помещения (нормы предоставления), которая составляет 18 кв. общей площади на одного человека, если иное не предусмотрено Положе нием. Таким образом, на трех человек (нанимателя и двух членов его семьи) должно приходиться не менее 54 кв. м общей площади.

В Вашем случае приходится 85,20 кв.м, т.е. по 28,40 кв. м на ка ждого члена семьи.

Согласно п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ 26 декабря 1984 г. некоторых вопросах, возникающих в су дебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР», когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и техни ческих требований изолированное помещение по размеру менее ус тановленной 38 ЖК РСФСР нормы жилой площади кв. м), суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возмож ность заключения договора найма жилого помещения площадью ме нее 12 кв. м.

Согласно п. постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г., если дополнительная жилая площадь в виде от дельной комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу.

Кроме того, рассматривая иски о разделе или обмене жилых поме щений, суды должны исходить из равного права на пользование жи лым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи.

Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновре менно либо в разное время, было достигнуто соглашение, опреде ляющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.

Как видно из иска, Ваш муж хочет оставить за собой две изолированные комнаты и 18,90 кв. м) общей площадью 30,70 кв. м, оставив Вам и сыну две запроходных комнаты (6, и кв. м) и одну проходную кв. м) общей площадью кв. м. Даже по таким простейшим расчетам видно, что на Вас и Вашего сына будет приходиться (в случае полного удовле творения требований истца) по 19,3 кв.м. общей площади, что установленных московским законодательством мини Раздел X. жилищных споров. Судебная практика 536 нормативов кв. м общей площади на одного ка). Поэтому в суде советуем делать акцент на неравномерное распределение комнат, при котором одному человеку достаются две изолированные комнаты (при потенциальной возможности его фактического проживания в одной), общая площадь которых в больше минимальных нормативов, а два члена семьи ока зываются в заведомо неблагоприятном положении при выделении им двух проходных и комнат.

Кроме того, в Вами выдержке из искового ния Вашего мужа указывается на то, что сын Ефремов име ет самостоятельный источник дохода и способен оплатить свою жилую площадь. В связи с этим можно большой долей уверенно сти предположить, что сын является совершеннолетним. Дан ный факт с вытекающими отсюда обстоятельствами может по служить в ситуации, если в суде Вы с сыном заявите встречные исковые требования о разделении счета или о расселении, тем более что в письме Вы не исключаете такой воз можности. При требовании об открытии на Ваше имя отдельно го финансово-лицевого счета и аналогичном требовании сына (об открытии на его имя отдельного финансово-лицевого счета), ду мается, пропорции разделении квартиры и доли каждого се мьи будут иными, нежели заявленные Вашим мужем в иске (пол ного удовлетворения которых судом нельзя исключить). Это один вариант дальнейшего судебного разбирательства, который может завершиться либо разделением финансово-лицевых счетов (по одной квартире будет три финансово-лицевых счета), либо отказом суда в жилых помещений в одной квартире. Суд может отказать в жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он при дет к выводу невозможности заключения нескольких договоров найма.

Другой вариант - встречное заявление о расселе нии — представляется более целесообразным. Ваш встречный иск должен содержать по которым Вы требуете рас селения. Например, невозможность полноценного, без нарушения санитарных технических требований, разделения финансо во-лицевых счетов;

ведение самостоятельного от Вашего мужа домашнего хозяйства;

ведение сычом самостоятельного от родителей домашнего хозяйства;

возможно, неприязненные отно шения и невозможность дальнейшего совместного проживания.

Возможен вариант Вали сыном исковых заявлений, предмет которых будет включать в себя две вышеприведенные Глава 32. Раздел жилья части: о разделении финансово-лицевого счета (первая часть) и (или) о расселении (вторая часть). В данном случае суд обязан будет рассмотреть основания заявленных требований.

Что же касается кухни размером кв. м, то согласно п. Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 1998 г. по гражданским делам, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 19 апреля 1999 г., не может быть отказано в иске об изменении договора найма жилого поме щения только по тем основаниям, что квартира имеет кухню размером менее кв. м и совмещенный санузел. Суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой на эти обстоятель ства, поскольку закон не исключает возможности заключения до говора найма жилого помещения площадью менее кв. м.

Я являюсь совладельцем приватизированной квар тиры в размере 1/2 доли. Еще в начале 2001 г. я через нотариуса получил от другого извеще ние о его намерении продать свою долю в праве собст венности третьему лицу за определенную сумму. От вета я не дал и с тех пор никаких сведений от совла дельца не имею, никто никаких прав на квартиру не предъявлял. Я обратился в Москомрегистрацию и по лучил выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество о том, что совладельцем квартиры явля ется лицо, чья фамилия, имя и отчество совпадают с теми, которые были указаны в извещении (т.е.

третьим лицом). Очевидно, что доля в праве собст венности была отчуждена. У меня имеются доказа тельства того, что 1/2 квартиры была продана за це ну, меньшую той, которую мне предлагал в извещении сособственник, что является прямым нарушением моего преимущественного права покупки. Могу ли я по дать в суд иск о переводе прав и обязанностей покупа теля на меня и выкупить долю по меньшей цене?

В соответствии со ГК РФ право собственности в чис ле других прав подлежит обязательной государственной регист рации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообла дателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 538 документа о зарегистрированном праве или сделке либо соверше нием надписи на документе, предоставленном для регистрации.

осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информа цию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осу ществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Согласно 551 ГК РФ переход права собственности на не движимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно 2 Закона РФ от июля <<О государствен ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» ФЗ (с последними изменениями от апреля 2002 г.) госу дарственная регистрация является юридическим актом призна ния и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на имущество;

государственная регистрация является единствен ным доказательством существования зарегистрированного права и проводится на всей территории России по установленной теме записей правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущест во и сделок с ним.

Согласно 4 Закона государственной регистрации подле жат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки ним в соответствии со статьями 132 и 164 ГК РФ. за исключением прав на и морские суда, суда внутреннего объекты. Наря ду с регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, верительное аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на имущество, устанавливающие документы на которое оформлены после введе ния в действие Закона о государственной регистрации.

Согласно 7 Закона государственная регистрация но сит открытый характер. Орган, осуществляющий государствен ную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержа щиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение лич ности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - до кументы, подтверждающие регистрацию данного юридического Глава 32. Раздел жилья лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого госу дарственного реестра прав, утвержденные в установленном по рядке, должны содержать описание объекта недвижимости, заре гистрированные права на него, а также ограничения (обремене ния) прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную ин формацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотиви рованный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратив шимся за информацией лицом в суд.

Согласно ч. 3 7 Закона сведения о содержании правоуста навливающих документов, за исключением сведений об ограниче ниях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выпис ки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:

— самим правообладателям;

— физическим и юридическим лицам, получившим доверен ность от правообладателя;

— руководителям органов местного самоуправления и руково дителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

— налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

— судам и правоохранительным органам, имеющим в произ водстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

— лицам, имеющим право на наследование имущества право обладателя по завещанию или по закону;

федеральному антимонопольному органу и его территори альным органам в пределах территорий, находящихся под юрис дикцией указанных территориальных органов (подпункт добав лен Федеральным законом от 12 апреля 2001 г. № 36-ФЗ).

Согласно ч. 1 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки прода ваемой доли по цене, за которую она продается, на прочих рав ных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В соот ветствии с ч. 2 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннем лицу с указанием це ны и других условий, на которых ее продает. Если остальные уча стники долевой собственности откажутся от покупки или не Раздел X. Разрешение жилищных Судебная практика приобретут продаваемую долю в праве собственности на недви жимое имущества в течение одного месяца, продавец про дать свою долю любому лицу.

Очевидно, что продавец не бязан до бесконечности ждать, отреагирует ли на его предложение о продаже доли или нет. Поэтому закон установил пресекателъный срок, в которого сособсгпвенник может на ложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости. По своей юридической природе данный срок ется сроком существования права, который, в отличие от сроков исковой давности, предусмотренных, в частности, РФ, не подлежит ни приостановлению, ни перерыву, ни лению. Если отказывается от покупки доли либо не отреагирует на щуедложение продавца (как в Вашем слу чае), то по истечении одного календарного месяца с. момента его надлежащего извещения продавец имеет полное право продать свою долю любому лицу. Однако следует сделать небольшую ворку: при другому лицу существенные условия договора купли продажи (предмет, цена) не должны быть меньше тех, ко торые покупатель предлагал сособственник у. Если же продавец продал долю постороннему лицу на иных, более льготных услови ях, чем те, которые были предложены сособственникам, то любой сособственник может в трех месяцев, в соответствии с 250 ГК РФ, в судебном порядке требовать перевода на го прав и обязанностей покупателя.

! СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ДЕЛАМ глава ВЫСЕЛЕНИИ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Несмотря на принимаемые меры в области законодательства и правоохранительной деятельности, удельный вес совершения не законных сделок с жильем по-прежнему высок. Совершенствуются и стали более искусными приемы использования юридической не осведомленности граждан, решивших по собственному усмотрению распорядиться своим жильем или приобрести его.

Криминальный бизнес расцветает по мере роста частного жи лищного сектора, который происходит главным образом за счет приватизации государственного муниципального жилищного фонда и введения в рыночный оборот жилья, с которым малоиму Глава 33. Судебная практика по делам о выселении из жилых вынуждены расставаться из-за дороговизны его содержания, находя себе более дешевое пристанище.

Масштабы этого бизнеса поистине впечатляют. Криминальная хроника, средства массовой информации, судебные разбирательст ва пестрят делами о противоправных сделках с объектами жилья, фактах беззакония в отношении граждан, совершаемых с помощью мошенничества, обмана, вымогательства и других противных дей ствий.

Деятельность преступников в жилищной сфере приобрела столь разветвленный характер, что покупателя и продавца, решив ших заключить сделку, на каждом шагу ожидает реальная опас ность стать объектом жульничества.

Проблема безопасности сделок на рынке жилья сдерживает раз витие цивилизованного рынка, суживает его, поскольку люди боят ся в него вступать, рискуя быть обкраденными. Круг традицион ных участников сделки на рынке жилья расширился: кроме поку пателя и продавца, включается, как правило, третья сторона — посредник, в качестве которого выступает либо риэлторская фир ма, либо частный маклер. В указанных сделках все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые и строительные компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты, а также государственные органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Для упорядочения отношений на жилищном рынке и обеспече ния правовой защиты граждан от незаконных посягательств на их имущество при совершении сделок с жильем за последние годы принят ряд законов и нормативно-правовых актов. Так, кардиналь ные изменения внесены Гражданским кодексом РФ в порядок оформления сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми поме щениями, усилены меры правовой ответственности за совершение незаконных сделок, а в отношении сделок, заключенных с исполь зованием уголовно наказуемых способов, повышены меры нака зания (Уголовный кодекс РФ 1997 Введение в действие с 1 марта г. ч. 2 ГК РФ оказало наиболее действенное влияние на упорядочение всех сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивенцем, аренда, за лог и др.), детально регламентируя порядок их заключения. Внесе ны значительные изменения в законодательство защите жилищ ных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родите лей, других несовершеннолетних граждан. Семейный кодекс РФ более четко регулирует имущественные отношения между членами семьи, в том числе и формы общей собственности (совместная, до Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 542 левая) на занимаемое семьей помещение. Принят ряд новых федеральных законов, Правительства РФ, Консти туционного и Верховного РФ, которые прямо или косвенно регулируют отношения печению прав граждан при осущест влении ими сделок на рынке жилья.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество ;

ним» от 21 июля 1997 г.

содержит по упорядочению и цивилизо ванному развитию рынка недв имости и, главное, по обеспече нию гарантий прав собственни недвижимого имущества. Реа лизация данного Закона потребовала принятия дополнительных нормативных правовых актов, обеспечивающих создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имуще ство и сделок с ним, Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно e данные на объекты недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. Правительст вом РФ приняты основные документы по обеспечению практиче ского осуществления данного Закона. Так. постановлением от 18 февраля 1998 г. № 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который позволил унифицированную в пределах России систему записей о правах на недвижимое имущество и о со вершаемых с ним сделках. НЕ пример, «биография» жилого дома (жилого помещения) в Реестре фиксируется от его «рождения» до прекращения еестр содержит описание объекта, записи о праве сведения, обеспечивающие полную правовую и характеристику данного жилого помещения. Вышеизложенное < что гражданин, решивший приобрести жилой дом (кварти], может получить исчерпываю щую информацию об интересую его объекте в органе государст венной регистрации недвижимости, что исключает существующую ныне необходимость уемых сведений в различных учре ждениях.

Правительство РФ постано 6 марта 1998 г. № 288 ут вердило Примерное пол сотором органам государствен ной власти субъектов РФ рекомендовано создавать одно учрежде ние юстиции по регистрации п на недвижимое имущество с фи лиалами в границах административно-территориальных единиц.

Например, если учреждение ции находится в областном цен тре, то в районе могут функцио его филиалы. Особую зна чимость представляет та часть Положения (п. 9), которая устанав ливает, что обязанность товерности (подлинности) по Глава Судебная практика по делам о выселении из жилых помещений данных заявителем документов на регистрацию его права на объект недвижимости возлагается на органы государственной регистра ции. Это означает, что при возникновении у регистратора сомнений в их достоверности, бремя доказательств лежит на учреждении, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижи мость.

Учреждения регистрации могут проводить правовую эксперти зу, направлять юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросы с целью получения сведений и до кументов, необходимых для государственной регистрации прав и выявлять основания для приостановления или отказа в регистра ции. В стадии рассмотрения находится проект закона «О риэлтор ской деятельности в Российской Федерации», который должен стать регулятором рынка недвижимости. Согласно проекту, ри элтор получит признание своей профессии на уровне закона, будет введена единая лицензия на все разновидности деятельности риэл тора — в качестве брокера, дилера, агента или поверенного, кон сультанта и Проект закона предусматривает нормы, устанавливающие иму щественные гарантии риэлторов перед клиентами в целях обеспече ния безопасности сделок, и если обман совершен, то ущерб постра давшему должен быть возмещен фирмой.

Принципиальное значение при совершении договоров куп ли-продажи недвижимости имеет то, связана ли эта сделка с обрете нием права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или такая связь отсутствует. Из данного раз граничения проистекают два вида договоров купли-продажи жи лых помещений:

договоры купли-продажи, не влекущие наделения покупате ля какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в много квартирном доме);

— договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимо сти (дом, гараж, хозяйственные постройки и т.п.) на соответствую щий земельный участок на условиях приобретения его в собствен ность, аренду или пользование.

Сейчас, например, в Московской области, для того чтобы заниматься всем спектром деятельности, риэлторской фирме нужно получить около деся ти лицензий и заплатить десятки тысяч долларов. Это одна из причин того, по чему так дороги услуги этих фирм.

Раздел X. жилищных споров. Судебная практика 544 перьой категории сделок относятся договоры по приобрете нию или продаже квартир в многоквартирных домах, а также дого воры на перенос (снос) строений.

Ко второй - все сделки, когда покупатель получает права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий участок. Точное документальное оформление сделок с недвижимостью -- необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая ранее ни разу не продава лась, к договору при его регистрации должны быть приложены сле дующие документы:

свидетельство о праве собственности на продаваемую кварти ру;

договор государственного (муниципального) органа с нани мателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и чле нов его семьи;

— справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с ука занием оценочной стоимости квартиры:

— предварительное разрешение органов опеки и попечительст ва, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, незави симо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственника, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением.

При заключении договоров купли-продажи отдельного жилого дома или части его применяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Согласно ст. ГК, по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей нрава собственности на та кую недвижимость передаются права на ту часть земельного участ ка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее ис пользования.

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупа телю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недви жимости право на соответствующий земельный участок, к покупа телю переходит право собственности на ту часть земельного участ ка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использо вания.

Глава 33. Судебная практика по о выселении жилых помещений Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит ус ловиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает пра во пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Существенным усло вием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответ ствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в дого воре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым по мещением (ст. 558 ГК). Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекра щения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ст. 292 ГК).

На практике нередки случаи, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происхо дит из-за сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, иногда без всякого умысла (например, после продажи квартиры людям некуда вы ехать).

Тем не менее обман с пропиской (регистрацией) явление до вольно частое, и покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут начать пользоваться своей собственностью.

Чтобы избежать такого рода обмана, риэлторы предлагают следую щий выход:

после оформления договора купли-продажи передается только часть денег. Для получения полной суммы продавцы будут заинте ресованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданно стей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продав цы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обяза тельного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для заключения незаконных сделок.

Если гражданин не может купить или продать жилье без по средника, следует обратиться к услугам риэлторской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. Удостове риться в подлинности лицензии и выяснить степень надежности фирмы можно в органе местной администрации, правомочном вы Раздел X, Разрешение жилищных споров. Судебная практика 546 давать такого рода лицензии. Фирмы ведут проверку юридической чистоты сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом). Участникам сделки купли-про дажи не следует обращаться к частным посредникам и никому — да же представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный дого вор), — не отдавать свои документы (особенно генеральную дове ренность). Заметим, что заключение так называемых эксклюзивных договоров, когда условия купли-продажи квартиры заранее опреде ляются фирмой между будущими участниками договора, юридиче ски несостоятельно.

Клиент может заключить с фирмой договор на возмездное ока зание услуг на предмет поиска покупателя или продавца (ст. ГК). Но на каких условиях следует заключать договор купли-про дажи дома (квартиры) воля самих сторон.

Расчет по сделке должен происходить только между покупате лем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посред ника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех до кументов, относящихся к сделке, вплоть до государственной реги страции договора и выписки лиц из покупательского жилого помещения. Допустим, гражданин решил купить квартиру с наме рением продать имеющуюся у него. Подходящая квартира им най дена, и стороны пришли к соглашению в цене. Какие действия должны быть произведены покупателем квартиры до заключения договора купли-продажи, чтобы удостовериться, что предмет дого вора юридически чист и не имеет скрытых технических дефектов?

Под понятием юридической чистоты предмета договора (квар тиры) имеется в виду следующее. Первое. Продавец квартиры дей ствительно является ее собственником. Для этого должны предъявлены подлинники правоустанавливающих документов, ко торыми являются свидетельство о праве собственности, если квар тира приватизирована, договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве наследования жилья и другие доку менты. Но при этом покупатель обязан проверить, насколько дейст вительны сами документы, включая паспорт продавца. При провер ке правоустанавливающих документов добросовестный продавец будет помогать покупателю: в поездках в отделение милиции, вы давшее паспорт, нотариальную контору, зарегистрировавшую дого вор на передачу права на квартиру, в организацию, где хранится копия договора о приватизации и свиде тельство о праве собственности. Там же должно быть тщательно проверено одно из важных обстоятельств, по основаниям которых Глава Судебная практика по делам о выселении из жилых помещений впоследствии сделка может быть признана незаконной: имеют ли право на продаваемую квартиру другие лица, в том числе не про живающие и не зарегистрированные (непрописанные), а если име ют, то получено ли от них письменное согласие на продажу. Иногда квартиры продаются без согласия лиц, которые хотя и не являются собственниками, но имеют право пользования ими на все время сво его отсутствия (служба в армии, выезд на учебу, загранкоманди ровка и Если при проверке подлинности документов продавец становит ся «на дыбы», бдительность покупателя должна быть усилена, и, может быть, лучше прийти к выводу о нецелесообразности продол жать дело с продавцом. Фальсифицированные документы на про даваемую (нанимаемую, обмениваемую) квартиру могут предста вить и юридические лица, фирмы, занимающиеся посредничеством в осуществлении гражданами жилищных сделок, но не чуждаю щиеся проведения незаконных операций. Непременным условием должно быть выяснение наличия лицензии у фирмы на данный вид деятельности. При ее отсутствии вступать в договорные отношения с данной фирмой не следует.

Второе. Заманчивые объявления о срочной продаже квартиры (дома) по недорогой цене. Действительно, у многих людей в силу жизненных обстоятельств возникает необходимость в срочной про даже жилья по более низкой цене. Но аферисты на ж:илищном рын ке широко используют такого рода ситуацию как приманку для до верчивых людей: «срочно» — значит у покупателя не будет време ни проверить подлинность документов продавца, «дешево» — значит с покупателя можно будет взять более высокий задаток, как условие, что квартира не будет продана какому-нибудь другому ли цу. В том и другом случае при признании сделки недействительной в накладе, и как правило крупном, остается покупатель «дешевой» квартиры. Возможности же возместить причиненный ущерб у по терпевшей стороны практически нет.

Предложение «срочно и дешево» должно служить предупреж дением об опасности вступления в сделку, которая кажется сомни тельной, а в итоге -- незаконной. Использование фальшивых доку ментов — один из самых опасных способов, наносящих добросове стному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собст венности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность).

В первом случае может быть использован как дубликат, так и под Раздел X. споров. Судебная практика 548 дельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.

При этом нередко паспорта владельца квартиры. Поскольку документы «в порядке», у нотариуса, как правило, не возникает подозрений, и он удостоверяет договор куп Операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им внаем или в аренду (юридическим лицам). Ка кие действия должны предприняты во избежание обмана?

Первое. Паспорт надо проверить в милиции на идентичность фотографии в нем и в учетной карточке. Добросовестный продавец не возражать против этой процедуры, лжепродавец немед ленно исчезнет.

Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее так и нанимателем, если жилье не приватизировано. Это происходит в случаях, когда сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, не давшие согласия на продажу, приватизацию или об мен, нет решения органов опеки и попечительства в отношении не совершеннолетних и т.п.). В случае возникновения сомнения стоит тщательным образом проверить достоверность документов, вплоть до получения покупателями выписки из домовой книги.

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих соб ственников жилья стала источником дополнительного дохода.

Желающих сдать квартиру или часть ее во пользова ние достаточно большое о чем свидетельствует рекла ма: от обклеенных столбов с телефонными номерами до объявлений в печати в рубрике «Сниму-сдаю». Законом дозволены сделки как с собственным жильем, так и с жилыми помещениями в государст венном и муниципальном фонде. По договору коммерческого найма граждане могут сдавать лишь то жилье, которое им принадлежит по праву собственности. Размер платы за сдаваемое жилое помеще ние устанавливается в этом случае соглашением сторон и оформля ется письменным договором найма. Порядок сдачи жилого помеще ния, находящегося в пользовании нанимателя в государственном и муниципальном жилищном фонде, иной. Жилое помещение в ука занном фонде предоставляется нанимателем в пользование другому лицу на условиях договора поднайма с согласия наймодателя. Пла та за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливаются соглашением сторон, и, в от личие от ранее действовавшего законодательства (ст. 78 ЖК РСФСР), ее размер новый закон не ограничивает, констатируя Глава 33. Судебная практика по делам о выселении из жилых помещений лишь, что договор поднайма является возмездным. Как договор найма, так и договор поднайма совершаются в форме и не требуют нотариальной или государственной регистрации. О его наличии извещаются жилищно-эксплуатационная организация, в ведении которой находится жилой дом, и налоговая инспекция. Но эти требования выполняются лишь незначительной частью лиц, сдающих жилье внаем или На практике стороны чаще всего не подписывают договоров, лишая себя правовых оснований при разрешении возникшего спора.

На рынке практически по одним и тем же ценам сдаются квар тиры и комнаты независимо от того, к какой форме собственности относится жилое помещение. Как правило, цены довольно высокие, и предложенная крупная сумма вперед, нередко за весь оговорен ный срок проживания, естественно, снижает бдительность лица, сдающего жилье, не позволяет ему оценить возможные негативные последствия заключенной сделки. Чаще всего неприятности случа ются с гражданами, сдающими квартиры (комнаты) иногородним, польстившись на большие деньги и обещанные дополнительные блага (бесплатные фрукты, овощи и т.п.). Но даже если постояль цы в установленный срок покидают жилое помещение, то его ре монт часто обходится дороже полученной суммы, а нередко прихо дится оплачивать немалые счета за междугородные телефонные пе реговоры. Но это не самый худший вариант необдуманной сдачи жилья. Часто лицо или семья вселяется по письменному, но нигде не зарегистрированному договору в жилое помещение, а при исте чении срока договора отказывается выезжать из нанятого жилья и даже оплачивать его. Чтобы восстановить свои права и выселить обманщиков, потребуется обращение в суд. Договор, хотя и не за регистрированный в жилищной организации и налоговой инспек ции, сохраняет свою действительную силу. Но, добиваясь выселе ния, владелец жилья не сможет избежать уплаты установленных налогов. Иногда такие дела длятся длительное время, которое ра ботает на тех, кто проживает в незаконно занимаемой квартире. Не в выгоде, а в убытке оказывается лишь ее владелец. Известно нема ло фактов, когда лицо, получившее жилое помещение (дом, квар тиру, комнату), сдает его другим гражданам, а случается, и продает жилье по фальшивым документам. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:

1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и для ее продажи;

Раздел X. Разрешение жилищных спорив. Судебная практика 550 2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимате лем посредством ее пересдачи другим лицам по более высокой пла те;

3) захват жилья, т.е. создается ситуация, когда человек не мо жет войти в собственную квартиру, а проживающие в ней нанимате ли отказываются от оплаты жилья и выезжать из квартиры не наме рены.

Начинается судебная тяжба, психологические и материальные затраты от которой намного превышают ту выгоду, которую собст венник получил от сдачи квартиры внаем.

Какие меры предосторожности необходимо предпринять при сдаче жилья, особенно собственного? Криминалисты и практики риэлторских фирм утверждают, что гарантий, обеспечивающих полную безопасность таких сделок, не существует, поскольку об ман может принимать самые разнообразные формы.

Наиболее надежный способ предложить жилье хорошим зна комым, испытывающим нужду в улучшении жилищных условий или желающим разъехаться со своими родственниками.

Плата может быть невысокой, но гарантированной. Обретено будет и спокойствие за содержание, и сохранность жилья.

Другой вариант — сдать жилье по договору с лицензированной риэлторской фирмой, которая возьмет на себя все обязательства по охране прав и законных интересов гражданина, сдающего жилое помещение внаем или вподнаем. Услуги таких фирм обходятся гра жданам в пределах 15% платы, получаемой ими от сдачи жилого Теперь по существу договора найма жилого помещения. По за кону сдача собственного жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором арен ды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального и государственной но в соответствии с требованием ст. 674 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме. Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительно заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями над лежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Из лишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жило го помещения неполучением обещанных по договору денег, а порой и утратой самого Какие условия надо предусмотреть в дого воре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных дан ных сторон, следует детально описать объект (предмет) договора.

Исходя из требований ст. 673 ГК, объектом договора найма жилого Глава Судебная практика по делам о выселении из жилых помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жи лищным законодательством, т.е. помещение, предоставляемое гра жданам для проживания, должно быть благоустроенным примени тельно к условиям данного населенного пункта, отвечать установ ленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Но этими требованиями условия договора не исчерпываются.

В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение.

Согласно ст. 683, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не опреде лен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает за ключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, ес ли договором не предусмотрено иное, права нанимателя существен но ограничиваются — он, например, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать вподнаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

Конечно, в договоре надо указать размер платы за жилое поме щение, который устанавливается по соглашению сторон. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором, а ес ли они не предусмотрены — ежемесячно не позднее числа сле дующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК, ст. 56 ЖК).

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст. 677 ГК, в договоре най ма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жи лом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответст вии с правилами ст. 679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним про живающих, в жилое помещение могут быть вселены другие гражда не в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселе нии несовершеннолетних такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселе ния несовершеннолетних.

Раздел X. Разрешение жилищных споров. практика 552 Указанные условия имеют важное значение в обеспечении за конности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения.

На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне из мениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жи лое помещение вподнаем. он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену. Безусловно, в договоре должно быть запрещение ис пользовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заве дения, что вытекает из ст. 288 ГК, устанавливающей, что жилые по мещения предназначены только для проживания граждан. За ис пользование жилого помещения не по назначению, т.е. в иных, кроме жилья, целях, собственник может своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может при нять решение о продаже с публичных торгов такого жилого поме щения с собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст. 293 ГК).

Главный вопрос, который волнует стороны в данном договоре, размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каж дом городе сложился определенный (более-менее устойчивый) раз мер оплаты одного квадратного метра общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффици ентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квар тиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п.

При определении размера платы за сдачу внаем жилого щения обе стороны беспокоит о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о более высокой. Однако при таком спосо бе ухода от налогов собственник может оказаться в положении об манувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, ко торая зафиксирована в договоре, и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение ственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородные разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты должен быть отражен в договоре найма жилого помещения, и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовест ном исполнении договора нанимателем собственник жилья обязан Глава 33. Судебная практика по делам о выселении из жилых помещений возвратить ему «защитную» сумму. При определении размера латы в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных ус луг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем, и все это должно получить отражение в договоре найма в стоимостном выражении затрат, который должен произвести на ниматель жилого помещения. Сбор денежных задатков под договор купли-продажи жилого помещения или его найма является весьма популярной среди преступного элемента формой обмана доверчи вых клиентов на рынке жилья. В печати, касающейся жилищных сделок, задаток чаще именуют залогом. Это неправильно, так как согласно норме гражданского законодательства предметом залога является имущество, а предметом задатка денежная сумма. За датком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договари вающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору плате жей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме (ст. 380 ГК РФ). При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие опе рации с предметом договора, например перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка. Несовершенство законодательства и отсутствие кон троля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, ко торый может выступать как физическое лицо под эгидой мни мой фирмы, брать задаток не с одного клиента (одна сторона по до говору), а с нескольких.

Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие, выступать как продавцы, наймодатели, арендодатели и в ином ка честве, например обладателем права на жилое помещение с пожиз ненным содержанием и иждивением его собственника. Они показы вают квартиру нескольким клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10—15% стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две. В Москве сумма задатка составляет 2 тыс. долл. и более.

Для убедительности потенциальным покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждаю щих право собственности продавца на жилое помещение. После по лучения задатка от нескольких покупателей квартира продается од ному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика вынужден объясняться с обманутыми претендентами. По данным Независимой ассоциации покупателей, этот способ обмана прино сит ловкачам довольно крупные суммы. Так, были случаи, когда одни мошенники собирали по десять и более задатков и исчезали.

Способы запрета те же, что и при заключении договора купли-про дажи. В обмен на задаток можно взять у продавца оригиналы ос новных документов на владение квартирой (свидетельство о собст венности, договор о передаче собственности - при приватизации жилья, или вторичные документы договор купли-продажи, ме ны, дарения и др.). Для получения необходимых справок эти доку менты продавцу не потребуются, а если и возникнет в каком-то уч реждении нужда в них, следует подъехать лично. В этом случае ве роятность обмана будет гораздо меньше. Участились случаи обмана, связанного с задатком, оказавшись жертвой которого граж данин на первый взгляд ничего не теряет. Согласившись на приоб ретение предложенной квартиры, продавец просит покупателя (а иногда и нескольких) подождать определенный срок, к примеру месяц, так как он сам намерен купить жилье. догово ром оформляется задаток, который, учитывая нужду продавца, как правило, увеличивается и достигает 20-30%. Через месяц или бо лее длительное время продавец отказывается от продажи жилья, мотивируя отказ изменившимися обстоятельствами и возвращает покупателю деньги, оговоренные договором. На самом деле «парт нер» по сделке через коммерческие структуры получил немалую прибыль за счет денег продавца. В этом случае по закону (ст. ГК РФ) покупатель должен получить задаток в двойном размере.

Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обя зана возместить другой стороне убытки с зачетом сумм задатка, ес ли в договоре не предусмотрено иное. Такого рода взыскания с мнимого продавца могут быть получены в судебном порядке.

В подобных ситуациях, во-первых, продавец убежден, что по купатели несведущи;

во-вторых, продавец знает их психологию он заставил покупателей сомневаться в реальности совершения сделки, и они рады, что получили свои деньги обратно, и в суд об ращаться не будут;

в-третьих, на крайний случай у продавца в запасе ст. ГК РФ, по которой он непременно будет доказывать, что невозможность исполнения обязательства вызвана не завися щими от него обстоятельствами. Тем не менее при отказе продавца исполнять свое обязательство по продаже жилого помещения граж данин вправе потребовать от него двойной суммы задатка. В случае уклонения продавца от уплаты требуемой суммы есть все основа ния для взыскания ее в судебном порядке. Если в процессе Глава 33. Судебная практика по делам о выселении из жилых помещений го разбирательства будет установлено, что такого рода «задатки» являются «бизнесом», то суд, удовлетворяя гражданский иск, мо жет выделить это дело в уголовное производство по ст. 159 УК РФ « Мошенничество» ).

В первой части данной темы были рассмотрены варианты мо шенничества при заключении договоров купли-продажи жилья, найма жилого помещения, задатка (аванса) в обеспечении соверше ния указанных договоров. Разумеется, это не исчерпывающий пе речень способов обмана граждан на рынке жилья. Продолжим из ложение наиболее распространенных у мошенников способов за владения преступным путем чужими деньгами и жильем при совершении жилищных сделок.

Одновременная продажа квартиры двум и более покупателям.

В этом случае продавец имеет несколько экземпляров поддельных документов, устанавливающих его право собственности на жилое помещение. Такими документами могут быть свидетельство о праве собственности, выдаваемое при приватизации жилья, договор куп ли-продажи жилья или дарения, свидетельство о праве на наследст во. При этом стороны договариваются о форме сделки: купля-про дажа, дарение, договор с доплатой, пожизненное содержание с иж дивением и иных формах. Но в основе каждой из этих сделок будет лежать продажа одного и того же жилья нескольким лицам.

Продать жилье нескольким покупателям одновременно в оди ночку практически невозможно, и обычно подобные сделки заклю чаются в сговоре с должностными лицами жилищно-эксплуатаци онных организаций и органов государственной регистрации недви жимости.

Другие формы сделок также не могут быть совершены продав цом без злоупотребления служебным положением представителями указанных органов. Обычно продавец для убедительности пригла шает покупателя или одариваемого оформить договор в нотариаль ную контору, чтобы обеспечить его юридическую безупречность.

После подписания и вручения покупателю экземпляра договора продавец, естественно, требует уплаты оговоренной стоимости квартиры. И, как правило, расчет производится, хотя договор не имеет юридической силы без его государственной регистрации, а продавец от нее уклоняется, так как квартира уже «продана» в та ком же порядке. Как предотвратить подобные махинации? По скольку сделка считается заключенной только после ее регистрации в соответствующем муниципальном органе, то покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только по сле прохождения данной Но если покупатель поторо Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 556 пился расстаться с деньгами, то возвратить их можно только через суд.

Мошенничество при дарении жилого помещения. До принятия Закона РФ от 12 декабря г. «О налоге с имущества, переходя щего в порядке наследования или дарения» договор дарения недви жимости широко использовался в практике жилищных сделок, прикрывая фактически куплю-продажу жилья и освобождаясь при этом от высоких государственных пошлин. Закон уравнял догово ры купли-продажи и дарения жилых помещений, и такого рода притворные сделки утратили практический смысл. Тем не менее мошенничество при заключении договоров дарения не изжило себя и базируется на незнании законодательства людьми, которые по-прежнему считают, что дарение обойдется дешевле, чем куп ля-продажа жилья. Дело в том, что согласно ст. 562 ГК РФ по дого вору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одариваемому) вещь в собст венность либо имущественное право (требование к себе или к треть ему лицу) либо освобождает или обязуется освободить ее от имуще ственной ответственности перед собой или перед третьим лицом.

Применительно к жилищным правоотношениям данная норма закона означает, что даритель жилого помещения, находящегося в его собственности, передает свои права на это жилье безвозмездно другому Сделка считается совершенной, если договор заклю чен в письменной форме и прошел государственную регистрацию (ст. 574 ГК РФ).

При наличии передачи дарителю жилого помещения встречной вещи, например дачи, садового участка, автомашины и т.п., такая сделка не признается договором дарения.

Граждане, которые решаются подарить свою квартиру, жилой дом или дачу, должны иметь в виду, что при заключении договора дарения они утрачивают право собственности на принадлежащее им жилое помещение. Но если они остаются в нем проживать, за ними сохраняется право пользования этим помещением.

На практике возникают вопросы, связанные с получением в по дарок другой квартиры, кроме собственной;

при этом одариваемый возлагает на себя бремя расходов по ее содержанию, если там про должают проживать дарители (чаще бывают престарелые родители). Прежде всего, это расходы по оформлению договора да рения и его государственной регистрации, внесение налога на иму щество, переходящего в порядке дарения, далее увеличение по доходного налога. И это еще не все. Увеличение платы за обслужи вание жилья и предоставление коммунальных услуг также ложится Глава Судебная практика по делам о выселении из жилых на одариваемого. В такого рода случаях предпочтительны, видимо, варианты завещания, а не дарения.

Но если участник сделки имеет умысел получить какие-то сред ства за предлагаемое в дар жилье, не дожидаясь, пока откроется на следство, он будет согласен на заключение договора дарения. Да и сами дарители не хотят обременять одариваемого после своей смер ти расходами по принятию наследуемого жилого помещения. После заключения сделки дарения новый собственник нередко продает жилье за полцены, поскольку оно не свободно, какому-нибудь мо шеннику в области жилья. Последний, завладев дорогостоящей квартирой, знает немало способов выселения дарителя, самое «гу манное» из которых переселение его в какое-нибудь дешевое жи лье.

Итак, выселение из занимаемого жилого помещения в доме го сударственного или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом. Выселение произво дится в судебном порядке.

В связи с переводом дома по ул. Автозаводской в не жилой фонд Управление муниципального жилья ЮАО г. Москвы и Префектура ЮАО г. предложили нам следующий вариант расселения: моему бывшему мужу переехать в однокомнатную квартиру (на что он сразу согласился), а мне с сыном, дочерью и мужем доче ри переехать в двухкомнатную квартиру по улице Братеевская. Нас этот вариант не устроил, посколь ку я с сыном и дочь с мужем (брак которых зарегистри рован четыре года назад) представляем собой две раз ные семьи и не можем жить в одном жилом помещении, тем более что у нас часто возникают конфликты.

Управление муниципального жилья предложило нам дру гой вариант — переехать в двухкомнатную квартиру дома-новостройки по Харьковскому проезду. Однако эти варианты не являются равноценным возмещением нашего жилья, располагавшегося в центре столицы. Ре шением Симоновского суда г. Москвы от 16 января 2002 г. были удовлетворены исковые требования Пре фектуры ЮАО г. Москвы о нашем выселении (меня, сы на и взрослой дочери с мужем). 14 марта 2002 г. судеб ная коллегия по гражданским делам Московского город ского суда рассмотрела нашу кассационную жалобу, Раздел Разрешение жилищных споров. Судебная практика 558 оставив решение суда первой инстанции без изменений.

24 мая 2002 г. Президиум Московского городского суда также не удовлетворил наших требований. 3 июля 2002 г.

Президиум Московского городского суда, рассмотрев поданное нами дополнение к жалобе, также отказал в удовлетворении наших требований. Отмечу, что суд вообще не рассматривал наши доказательства, нару шая при этом 2, 5, 7, 10, 14 ГПК РСФСР, а пото му — выносил решения с нарушением норм материаль ного и процессуального права. Согласно закону нам должны были предложить третий вариант жилья, но ни Префектура, ни Управление этого не сделали. Кро ме того, в протоколах судебных заседаний Симоновско го суда отражены показания свидетелей о крайне непри язненных отношениях между мною и семьей моей доче ри, а также показания дочери о том, что ее семья не ведет со мной общего хозяйства. Но судья не дала ника кой оценки этим доказательствам. Почему? Подскажи те, как мой случай регулируется законодательством и стоит ли писать жалобу в Верховный Суд РФ? Если да, то каким образом отразить в жалобе все перечис ленные обстоятельства?

Согласно Положению о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, под лежащих освобождению домов, в которых имеется муниципаль ная и государственная собственность города Москвы, жденному постановлением Правительства Москвы от 18 янва ря 2000 г. 30, московское правительство, действительно, принимает решение об изъятии земельного участка для городских и муниципальных нужд, о сносе жилых домов и т. д. Согласно п. 2.9 этого Положения в случае отказа собственника от предос тавления ему в собственность другого жилого помещения или выплаты компенсации стоимости помещения его согласия ему предоставляется жилье из государственного или муниципально го жилищного фонда Москвы по договору социального найма. По российскому законодательству выселяемому гражданину долж но быть предоставлено три варианта квартиры (по разным ад ресам), что весьма разумно и справедливо: ведь граждане высе ляются не по своей воле, а по решению префекта администра тивного округа. Как видно из письма. Вам было предоставлено Глава 33. Судебная практика по делам о выселении из жилых помещений два варианта переселения: ул. Братеевская и Харьковский пр-д. В жалобе в Верховный суд РФ следует сделать акценты на сле дующие моменты. Сразу отметим, что Верховный Суд РФ рас сматривает правомерность вынесенных решений предыдущими инстанциями с точки зрения соблюдения норм материального и процессуального права. Иными словами, рассматривает правиль ность анализа, трактовки представленных сторонами доказа тельств и применения законодательства нижестоящими судами.

Отсюда вытекает непреложное правило: Вы не вправе представ лять в Верховный Суд РФ новые, неизвестные ранее доказатель ства. Другое дело, если доказательства фигурируют в протоко лах заседаний, а суд не дал им должной оценки (не принял во вни мание или не опроверг их). В этом случае Верховный Суд РФ может отменить решение и направить дело на новое рассмотре ние.

Во-первых, Вы с сыном и Ваша взрослая дочь с мужем — ные семьи (к жалобе не лишним будет приложить свидетельство о заключении брака). Если муж дочери проживал в спорной квар тире с момента заключения брака, это следует особо отметить.

Во-вторых, Вы с сыном и семья дочери ведете раздельное хо зяйство. В подтверждение этого факта сошлитесь на показания свидетелей, отраженные в протоколе первого решения. Укажите, что суд не дал показаниям свидетелей (являющимся равноценны ми по сравнению с другими доказательствами) никакой правовой оценки.

Согласно 28 ЖК РСФСР жилые помещения предоставля ются гражданам, как правило, в виде отдельной квартиры на се мью. В Вашем случае нарушены нормы 40 Конституции РФ.

В частности, ч. 2 40 Конституции РФ гласит: «Органы госу дарственной власти и местного самоуправления поощряют жи лищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище».

В соответствии со 5, 10, 49 ГПК РСФСР, а также п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря г. суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. В соответст вии с Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от но ября 1984 г. (дело по иску Розовской А. к Каждан Ф.П. и Каж дану М.В. об обмене жилых помещений) при установлении судом крайне неприязненных отношений между сторонами обмен совме стно занимаемой сторонами квартиры необходим.

Раздел X. Разрешение жилищных спорок. Судебная практики 560 Особо следует поставить на исследование суда следующий прос: почему Вашего бывшего отца двоих детей, сразу не реселили в отдельную квартиру, фактически отделив от взрос лых детей, Вами поступили иначе?

Согласно определению Судебной коллегии по гражданским де лам Верховного Суда РСФСР «При другого жи лого помещения в связи с выселением- должны учитываться со здоровья и другие заслуживающие внимания обстоятель ства» и определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР 9 июня 1989 г. <<Неисследованность судом обстоятельств дела повлекла отмену решения суда» ны были быть исследованы показания устные мнения сторон по поводу совместного проживания, Сдать документы и записаться на прием судей Верховного Суда РФ можно ежедневно 8.00 до в пятницу 8.00 до по адресу: 103289, Москва, ул. Ильинка, 7/3 (офис 105).

Дата приема обычно назначается в течение месяца.

Расписание приема судей: по уголовным делам — ежедневно с 9.30 до 19.00 (перерыв па обед 14.00 до 15.00);

по гражданским делам -•- понедельник, вторник, среда 9.30 до четверг, пятница с 9.30 до В однокомнатной квартире до 1989 жили я, мама и брат. После смерти матери ответственным кварти стала регулярно оплачивая коммуналь ные платежи. Брат родился и был прописан в этой квартире по достижении 16 лет. С 1992 по 1994 гг. брат служил в После его возвращения из армии у нас была устная том, что я с мужем и 5-летней дочерью временно перееду в однокомнатную квартиру родителей мужа, а брат останется в нашей однокомнатной квартире пока не свою собст венную жизнь. года (с 1994 по 1997 гг.) я семьей жила в квартире родителей мужа, самостоя тельно жил в однокомнатной квартире. 25 июня 1997 г.

между моим братом и Задорновой В. был зарегистри рован брак, а уже через три дня у них родился сын Ки рилл. Отмечу, что после свадьбы и рождения ребенка брат переехал жить в трехкомнатную квартиру те щи, а моя семья — в освободившуюся однокомнатную Брат прописал сына в нашу квартиру, одна Глава Судебная практика по делам о выселении из жилых помещений ко ребенок ни дня в ней не проживал. В 2000 г. брат умер от передозировки наркотиков. Теперь Задорнова претендует на нашу однокомнатную квартиру.

Скажите, пожалуйста, могу ли я подать в суд иск с требованием снять ребенка с регистрации в одноком натной квартире и поставить на регистрацию в трех комнатной квартире по месту жительства матери, где он фактически и проживал с самого рождения? Кстати говоря, племянник наблюдается в детской поликлинике по месту жительства матери. В картотеке поликлини ки, которая обслуживает нашу однокомнатную квар тиру, племянник не значится. Неужели такое возмож но: жена брата и его сын — фактически чужая для меня семья (у нас с братом разные отцы;

при жизни брата отношения были натянутыми) могут въехать в мою однокомнатную квартиру, общая площадь которой со ставляет кв. м, жилая — всего 20 кв. м. Сейчас в од нокомнатной квартире прописана я, мой муж и дочь.

Общая площадь квартиры жены брата — 57,7 кв. м.

Помимо Задорновой В. там прописаны ее мать и се стра.

Согласно 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, прожи вающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем все ми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора най ма жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся суп руг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяй ство. Ваш племянник не является членом Вашей семьи и, как ука зано в письме, не проживает совместно с Вами. Согласно 90.

ЖК РСФСР выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда допускает ся лишь по основаниям, установленным законом. Выселение произ водится в судебном порядке.

Согласно 61 ЖК РСФСР признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх установленных сроков производится в судебном порядке. Племянник утратил право пользования квартирой по адресу: ул. 2-ая Пугачевская, 8, к. 1, кв. 74, поскольку отсут Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 562 ствовал без уважительных причин не проживал) в данном помещении сверх сроков, установленных ч. 2 ЖК РСФСР. Вам следует подать в суд по месту жительства ответчика В. Задорновой как законного представителя не совершеннолетнего Кирилла — исковое о признании ут ратившим право пользования жилым помещением и о выселении.

В иске следует указать нормы согласно которым такое выселение возможно. В Вы пишете, что у Вас имеются до казательства того, что племянник с рождения закреплен за дет ской поликлиникой по месту жительства матери и сведения о нем отсутствуют в поликлинике, обслуживающей дом, где ся Ваша квартира. Эти документы (подписанные надлежащим образом главным врачом поликлиники его заместителем, пе чатью) необходимо приложить к иску. Кроме того, Вам димо взять в ДЕЗ выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета по Вашей однокомнатной квартире, чтобы доку ментально подтвердить площадь квартиры и количество зареги стрированных в ней лиц.

Согласно п. 6 Закона г.. Москвы от марта 1998 № новы жилищной политики города Москвы» договор социального найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого го род Москва либо управомоченное им лицо гражданину (нанимателю) жилое во и (наем) для проживания в нем, в пределах социаль ной нормы, а наниматель обязуется выполнять условия договора.

Согласно ч. 2 20 ГК РФ местом жительства нолетних, не достигших четырнадцати признается место жительства их законных представителей - родителей, опеку нов, попечителей, что подтверждается судебной практикой, в частности, определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 28 февраля ребенок, в слу чае раздельного проживания его родителей, приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он посто янно живет». Остановимся подробнее на данном определении, сублимирующем направление судебной практики по данному просу. Шаграманян Н. обратилась в суд иском в интересах не совершеннолетней дочери Шаграманян В. к Э.

Шаграманян Г. признании за дочерью права на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квар тиры. В своем заявлении истица что июля со стояла в браке с Шаграманяном Э., 12 июля 1991 г. у них роди лась дочь Вероника. В квартире ответчика Шаграманяна Э. ис Глава Судебная практика по делам о выселении из жилых помещений тица проживала до августа 1991 г., ее дочь — две недели со дня своего рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца, то, значит, и приобрела право на жилую площадь в ней. Кроме того, истица указала, что ее муж Шаграманян Э.

после приватизации спорной квартиры подарил ее января 1992 г. своей сестре Шаграманян Г., чем ущемил права их дочери.

В связи с этим истица просила признать недействительным дого вор дарения квартиры в 1/2 части. Судебная коллегия по граж данским делам Краснодарского краевого суда, рассмотревшая ло по первой инстанции, Шаграманян Н. в иске отказала. В кас сационной жалобе истица просила об отмене судебного решения ввиду его необоснованности. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 28 февраля 1994 г. оставила без изме нения решение судебной коллегии по гражданским делам Красно дарского краевого суда, а кассационную жалобу — без удовлетво рения, указав следующее. Судом установлено, что бывшие супру ги Шаграманян П. и Э. с августа г. (после рождения дочери) стали проживать отдельно. Местом постоянного жительства истицы (и прописки тоже) была квартира ее родителей. Вместе с ней проживала и дочь. Между родителями — Шаграманян Н. и Э. — не было спора относительно места проживания их шеннолетней дочери Вероники. Указанное обстоятельство под тверждено доказательствами, исследованными в судебном засе дании, в том числе объяснениями сторон, показаниями свидете лей. В соответствии с ч. 2 17 ГК местом жительства несовершеннолетних, не достигших пятнадцати лет, признается место жительства их родителей. Шаграманян Вероника, прожи вая вместе с матерью, приобрела право на жилую площадь в квар тире, где живет и прописана истица, ибо право на жилую площадь Шаграманян В. производно от права истицы Шаграманян Н. При таком положении суд сделал правильный вывод, что Шаграманян В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ответчика Шаграманяна Э. Этот вывод суда соответствует обстоятельст вам, установленным в судебном заседании, и требованиям ГК. Как указано в определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 28 февраля г., «правильно разрешен судом спор о при знании договора дарения квартиры недействительным. Поскольку Шаграманян Э., приватизировав квартиру, приобрел право собст венности на нее, он вправе был распорядиться ею. Следовательно, не может быть признан недействительным договор дарения квар тиры, заключенный между Э. Шаграманян и его сестрой Г. Ша граманян».

Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 564 Кроме того, в иске необходимо указать на несоответствие размера общей площади, приходящегося на одного ванного в квартире человека, минимальным стандартам, новленным в Москве. В соответствии 5 приложения к по становлению Московской городской Думы от 31 января № 12 норма предоставления жилья составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. Поскольку общая площадь од нокомнатной квартиры составляет 36 кв. м, то на Вас, мужа дочь (фактически проживающих в приходится по кв. м на человека. С учетом зарегистрированного племянника, на каждого приходится по 9 что в два раза ниже ной минимума.

Согласно 1 Закона Москвы от марта № 6 «Ос новы жилищной города Москвы» жители Москвы ют право на жилище. Согласно 2 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики» граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади.

В исковом заявлении необходимо отметить, что согласно постановления Московской городской Думы от 31 января № 12 не допускается в жилом помещении, если оно со ставляет одну комнату или однокомнатную квартиру, как в моем случае, совершеннолетних граждан, а также лиц разного пола старше 9 лет, кроме супругов. Таким образом, если племянник (че рез несколько лет) изъявит желание проживать в Вашей ре, это будет противоречить закону. Не лишним будет предос тавление суду письменных показаний свидетелей (желательно со седей по этажу) о том, что в однокомнатной квартире проживает только Ваша семья, никаких других лиц, проживающих в Вашей квартире, они не видели не Желательно вать о вызове свидетелей стороны на судебное заседание.

В суде необходимо доказать, что снятие ребенка с регистрацион ного учета в однокомнатной квартире постановка на учет в трехкомнатной квартире по месту жительства матери не ухуд шит его прав и законных интересов. Желательно привлечь к делу в третьего лица орган опеки и попечительства.

Жилой дом в Подмосковье, в котором у нас неприватизированная квартира, идет под снос, но не как изношенный, а в связи со строительством Глава Судебная практика по делам о выселении из жилых Хотелось бы узнать, можем ли мы рассчитывать на получение 2-комнатной квартиры? Есть ли какие-ни будь льготы при получении квартиры?

В настоящее время на территории Московской области дей ствуют Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении лищных условий, и предоставления жилых помещений в Москов ской области, утвержденные Мособлисполкомом и президиумом МОСПС от 29 декабря 1984 г. № Согласно п. 74 Правил при выселении граждан из домов, подлежащих сносу, должны со блюдаться требования, предусмотренные 40, 41, 96 Жилищ ного кодекса РСФСР и п. 61,62 настоящих Правил. Предостав ляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть равноценным по размерам, но не менее 9 кв. ми не более 12 кв. м на каждого проживающего. Ес ли наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена от дельная квартира или жилое помещение, состояш,ее из того же числа комнат. Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не более установ ленной нормы на одного человека (12 кв. м), а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую пло щадь и фактически пользовавшимся ею с учетом нормы дополни тельной площади. При предоставлении жилых помещений не до пускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств, предусмотренных действующим зако нодательством.

Человек, прописанный в квартире, но не являющийся ее собственником, отсутствует в течение трех лет. В том случае, если признать его в судебном порядке без вестно отсутствующим, будет ли такое решение суда являться основанием для того, чтобы выписать этого человека из квартиры?

В соответствии со 42 ГК РФ для признания гражданина безвестно отсутствующим необходимо установить факт его по стоянного отсутствия в течение года в месте жительства и от сутствие сведений о месте его пребывания. Согласно 252 ГПК РСФСР заявление о признании гражданина безвестно отсутст Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 566 вующим или об объявлении умершим подается в суд по месту жи телъства заявителя. В заявлении должно быть указано, для кой цели необходимо заявителю признать гражданина безвестно отсутствующим, изложены обстоятельства, безвестное отсутствие гражданина либо обстоятельства, угро жавшие пропавшему без вести смертью или дающие основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая.

В Вашем целью объявления гражданина безвестно отсут ствующим нужно указать снятие гражданина регистрационно го учета по месту жительства.

В соответствии с п. 31 Правил регистрации и снятия граж дан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по мес ту жительства в пределах РФ. утвержденных Постановлением Правительства РФ от июля 1995 № граждани на с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания безвестно отсутствующим на основании вступившего в законную силу решения суда.

Много лет я живу в пансионате для ветеранов тру да. Полгода назад директор стал мне угрожать, что скоро переселит меня в психоневрологический интер нат, ссылается на 20 Закона социальном обслу живании граждан пожилого возраста и Разве вправе он это сделать без моего согласия? У меня есть на руках заключение о моем психическом здоровье и полной вменяемости. Что говорит по этому поводу закон?

На основании 2 Закона РФ от 2 августа соци альном обслуживании граждан пожилого возраста инвалидов» № социальное обслуживание строится на принципах блюдения прав человека, предоставлении государственных гаран тий в сфере социального обслуживания, обеспечения равных воз можностей в получении социальных услуг и их доступности, а также ответственности органов государственной власти, мест ного самоуправления и учреждений, должностных лиц за обеспече ние прав граждан пожилого и инвалидов в сфере социаль ного обслуживания.

Согласно 4 Закона гражданам пожилого возраста и инва лидам обеспечивается возможность получения достаточных для удовлетворения основных жизненных потребностей социальных услуг, которые включаются в федеральный и территориальный Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России перечни гарантированных государством услуг. Из пансионата для ветеранов труда Вас не имеют права насильно выселить, по скольку 7 Закона РФ социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» гарантирует гражданам лого возраста и инвалидам выбор учреждения и формы го обслуживания в порядке, установленном федеральным органом социальной защиты населения и органами социальной защиты на селения субъектов Российской Федерации, а значит, вопрос пере селения зависит исключительно от Вашего добровольного воле изъявления. В соответствии со 32 Закона РФ от 24 ноября 1995 г. социальной защите инвалидов в Российской Федера ции» № граждане и должностные лица, виновные в шении прав и свобод инвалидов, несут ответственность в соот ветствии с законодательством Российской Федерации. Согласно 2 Основ законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан основным принципом является соблюдение прав человека и гражданина в области охраны здоровья и обеспечения связанных с этими правами гарантий. Согласно 10 Закона РФ от 10 декабря 1995 г. «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» № 195ФЗ создаются соот ветствующие возрасту и состоянию здоровья граждан условия жизнедеятельности. Согласно 9 Закона РФ <<О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» социаль ное обслуживание осуществляется при условии добровольного со гласия граждан пожилого возраста и инвалидов на получение соци альных услуг. Помещение в стационарное учреждение социального обслуживания возможно лишь по письменному заявлению. Наобо рот, согласно 10, Закона РФ социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» гражданин вправе пись менно отказаться от предлагаемого ему социального обслуживания.

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНАЯ РЕФОРМА В РОССИИ глава Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства §34. Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. 425 была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

Раздел X. жилищных споров. Судебная практика 568 Преобразования в жилищно-коммунальной сфере на современ ном этапе осуществляются в рамках реализации нового этапа Госу дарственной целевой программы Несмотря на прини маемые меры, социально-экономическое состояние России продол жает оказывать негативное влияние на работу коммунальной инфраструктуры. Договоры на коммунальное обслуживание за ключаются формально и не обеспечивают минимальных стандартов качества Инвестиции в коммунальное хозяйство снизились в два раза. Продолжает нарастать износ основных фон дов, снижаются надежность и устойчивость систем инженерного обеспечения. Единственным способом преодоления кризиса являет ся изменение системы финансирования, т. е. переход от бюджетно го дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улуч шения качества обслуживания.

Историческая справка. В 1994 -1995 гг. резкий рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги позволил преодолеть его отста вание от темпов инфляции, при этом доля затрат, покрываемая на селением, в эксплуатационных издержках предприятий отрасли возросла с 2-3% до 20 - 40%. В результате этого объем недофинан сирования услуг, оказываемых предприятиями жилищно-комму нального хозяйства, по сравнению с 1993 г. снизился, но тем не ме нее составил более 50 трлн руб. Поскольку темпы роста затрат на жилищно-коммунальные услуги опережали темпы инфляции, доля бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда и на покры тие разницы в ценах на тепловую энергию в муниципальных жетах не уменьшилась.

Положение усугублялось тем, что в 1995 г. реальные доходы населения снизились на в связи с чем рост тарифов на жилищ но-коммунальные услуги оказался для него особенно болезненным.

Сложившаяся ситуация потребовала увеличения конечного сро ка перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость с 5 до 10 лет. Органы местного самоуправления устанавливать на жилищно-коммунальные услуги для населения, исходя из оценки реальных доходов граждан и за трат, необходимых для поддержания работоспособности систем ин женерного жизнеобеспечения населенного пункта.

Согласно Концепции основными целями реформирования жи лищно-коммунального хозяйства являются:

— обеспечение условий вания, отвечающих стандартам качества;

Глава Жилищно-коммунальная в России — снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

— смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на ре жим безубыточного функционирования.

Основными способами достижения указанных целей являются:

— совершенствование системы управления, эксплуатации и кон троля в жилищно-коммунальном хозяйстве;

переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный от бор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих ные работы;

— совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверх нормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимо сти от качества и местоположения жилья;

— совершенствование системы социальной защиты населения:

упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной на правленности выделяемых на эти цели средств.

Основные пути реформирования жилищно-коммунального хо зяйства.

Важным элементом реформы должно стать создание конкурент ной среды в системе управления и обслуживания жилищной сфе ры, что позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осу ществляется в целях создания условий для преодоления негатив ных последствий монопольного или доминирующего положения ор ганизаций жилищно-коммунального хозяйства путем:

1) формирования органами местного самоуправления муници пального заказа на обслуживание и развитие объектов жилищ но-коммунального назначения;

2) организации системы расчетов за произведенные и потреб ленные жилищно-коммунальные услуги на основе договоров, а так же применения экономических санкций за нарушение договорных обязательств;

Раздел X. Разрешение споров. Судебная практика 570 3) привлечения на равноправной основе организаций различ ных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных ус луг.

Необходимой предпосылкой развитая конкуренции является демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относят ся:

- управление и обслуживание жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

— привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автоном ные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженер ной инфраструктурой объекты;

выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусо ра, эксплуатация лифтового хозяйства и тому подобное);

проектно-изыскательские и строительные работы по разви тию объектов коммунального назначения и тому подобное.

Органам местного самоуправления целесообразно ускорить процесс разгосударствления организаций жилищно-коммунального хозяйства, функционирующих в этой сфере, обеспечить реальное равноправие хозяйствующих субъектов различных организацион но-правовых форм и заключение соответствующих договоров на конкурсной основе.

власти субъектов РФ, органам стного самоуправления через службы заказчика и государствен ную жилищную инспекцию субъекта РФ рекомендуется:

— осуществлять контроль за установлением тарифов на жи лищно-коммунальные услуги для населения и других потребителей путем введения оценки объективности расчета затрат предпри ятий — естественных монополистов и прибыли для формирования цен, а также обеспечивать участие в работе региональных энергети ческих комиссий всех заинтересованных сторон при установлении тарифов как для организаций коммунального хозяйства, так и для организаций-поставщиков топливно-энергетического комплекса;

- повышать организационно-правовую и финансово-экономи ческую независимость хозяйствующих субъектов для перехода на договорные отношения в сфере производства жилищно-коммуналь ных услуг;

— контролировать обеспечение в рамках договорных отноше ний гарантированного обслуживания потребителей жилищно-ком мунальных услуг на уровне федеральных социальных стандартов;

Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России — способствовать внедрению приборов индивидуального учета и регулирования расхода воды, тепла, газа и других энергоресур сов.

Совершенствование системы управления нальным хозяйством.

Ключевой проблемой нового этапа реформирования жилищ но-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм.

Появление новых видов собственников обусловлено потребно стями в иных формах и методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных средств. При этом наряду с диалогом «заказчик — под рядчик» формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:

— инвестиционные, строительные и эксплуатационные органи зации различных форм собственности, осуществляющие финанси рование, строительство, содержание объектов жилищно-комму нального хозяйства и управление ими;

— собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;

— потребители услуг — владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья, другие ор ганизации.

При решении этих проблем особое внимание следует уделить:

1) проведению субъектами РФ, органами местного самоуправ ления необходимых преобразований в сфере управления, финанси рования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяй ства;

2) формированию структур (службы заказчика, управляющие организации, товарищества собственников жилья и другие), пред ставляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;

3) введению договорных отношений на всех этапах производст ва и предоставления жилищно-коммунальных услуг, включая соб ственника-домовладельца, производителя услуг и их потребителя;

4) завершению процесса передачи в муниципальную собст венность ведомственных объектов жилищно-коммунального хо зяйства.

Раздел X. жилищных Судебная практика 572 В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяй ством могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником-домовладель цем, управляющей организацией, подрядными организациями раз личных форм собственности, осуществляющими обслуживание жи лищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и орга ном, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необ ходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

При выборе варианта управления целесообразно руководство ваться принципом предоставления собственнику-домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недви жимость и управлять ею.

Органам местного самоуправления, как собственникам объек тов жилищно-коммунального хозяйства, следует стремиться к фор мированию на территории муниципального образования единой со циальной и финансовой политики в сфере жилищно-коммунально го хозяйства. Подрядные жилищные и коммунальные организации несут ответственность за соблюдение нормативно-технических тре бований к содержанию и использованию жилья и объектов комму нального назначения, за эффективное использование ограничен ных финансовых ресурсов при качественном и надежном обслужи вании потребителей, обеспечении сохранности жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства.

Организации, специализирующиеся в сфере управления, поми мо прочего рациональное распределение финансо вых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-ком мунальных услуг. Собственник-домовладелец может выполнять эти функции сам либо нанять специализированную управляющую организацию, которая может быть муниципальной (служба заказ чика), или стороннюю управляющую организацию, в том числе ча стную. Управляющая организация по поручению собственника мо жет осуществлять также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение договоров найма.

На новом этапе реформирования хо зяйства система договорных включает в себя:

- договор между собственником объектов жилищно-комму нального назначения и хозяйствующим субъектом (включая управ ление жилищным фондом и его обслуживание, коммунальное об служивание), заключаемый в том числе на конкурсной основе;

Глава 14. коммунальная реформа в России — договор между собственником жилищного фонда и нанима телем (владельцем) жилого помещения;

— договор между хозяйствующими субъектами (например, ме жду о- и теплоснабжающими организациями);

— договор между организациями, предоставляющими комму нальные услуги, и потребителями этих услуг.

Обеспечение государственного и контроля.

Наличие различных видов собственности предполагает государ ственное регулирование в вопросах содержания и использования жилищного фонда и объектов коммунального назначения, обеспе чивающее соблюдение обязательных для всех собственников феде ральных стандартов качества предоставляемых жилищно-комму нальных услуг и разработку на их базе региональных стандартов содержания жилья и объектов коммунального назначения для ис пользования их в качестве нормативов при заключении договоров между подрядчиками и заказчиками. По мере улучшения финанси рования работ по обслуживанию жилищного фонда и объектов ком мунального назначения эти стандарты могут ужесточаться.

Государственный контроль и регулирование качества жилищ но-коммунального обслуживания могут осуществляться органами местного самоуправления, органами государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации, контролирующими не только соблюдение стандартов качества предоставляемых услуг, но и наличие соответствующих договоров. С учетом этого соответ ствующие органы целесообразно наделить правом административ ного воздействия на подрядные организации, выполняющие по до говору определенные виды и объемы работ, управляющие орга низации и собственников жилья и объектов коммунального назначения.

Одной из форм государственного регулирования и контроля ка чества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг является лицензирование, а также определение приоритетных групп потре бителей этих услуг, подлежащих обязательному обслуживанию, и минимального уровня предоставляемых услуг в случае невозмож ности полного удовлетворения их потребностей из-за недостатка ре сурсов или мощностей у организации, отнесенной к естественной монополии или доминирующей на рынке указанных услуг.

Защиту интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг следует осуществлять также путем установления необходимых ус ловий и ограничений, обеспечивающих нормативный уровень жи лищно-коммунального обслуживания потребителей при принятии Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 574 решений об изменении форм собственности организаций жилищ но-коммунального хозяйства.

В области технического обеспечения жилищно-коммунального хозяйства помимо разработки и внедрения приборов индивидуаль ного учета и регулирования потребляемых воды, газа и других особого внимания заслуживает разработка автома тизированных систем диспетчерского управления, которые позво ляют не только учитывать потребление соответствующих ресурсов, но и регулировать процесс их распределения и потребления в жи лищно-коммунальном хозяйстве Стимулирование товариществ собственников жилья.

Объединение собственников жилья в товарищества собственни ков жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и распо ложенное на нем жилое здание, является одним из наиболее прием лемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлече ния дополнительных источников финансирования работ по обслу живанию и ремонту жилищного фонда.

Товарищества собственников жилья получают реальную воз можность самостоятельно решать вопросы организации обслужива ния и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Члены товари ществ собственников жилья прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитывае мого по нормативу.

Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый то вариществами собственников жилья, позволяет значительно умень шить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. На селение привыкает экономно относиться к предоставляемым услу гам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муници пальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизи рованных квартирах. Путем принятия необходимых федеральных нормативных правовых актов, решений органов местного само управления необходимо как можно скорее разрешить проблемы, препятствующие развитию товариществ собственников жилья.

Глава 34. Жилищно-коммунальная реформа в России В целях стимулирования создания товариществ собственни ков жилья целесообразно рассмотреть следующие вопросы:

— освобождение от налога на добавленную стоимость работ по техническому обслуживанию и ремонту жилых помещений, инже нерного оборудования, мест общего пользования придомовой территории, выполняемых подрядными организациями;

— исключение из налогооблагаемой базы средств, поступаю щих в виде дотаций из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов на развитие и обслуживание объектов жи лищно-коммунального хозяйства.

Принципы реформирования системы финансирования жилищ но-коммунального хозяйства.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства предполагает:

1) переход к самофинансированию организаций жилищно-ком мунального хозяйства путем прекращения бюджетных ассигнова ний на предоставление им дотаций, а также перекрестного субсиди рования потребителей;

2) увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения до экономически обоснованного уровня, определяемого в основном путем конкурсного отбора организаций, предоставляю щих эти услуги.

Целесообразно создавать механизмы привлечения и возврата средне- и долгосрочных кредитов для развития и модернизации объектов жилищно-коммунального хозяйства. Это позволит сгла дить влияние на уровень тарифов инвестиционных затрат, связан ных с сезонностью проводимых работ, равномерно распределить их возмещение на более длительный период и сохранить оплату жи лищно-коммунальных услуг доступной для потребителей. Финан сирование строительства и реконструкции крупных объектов жи лищно-коммунального хозяйства обеспечивают, как правило, орга ны местного самоуправления за счет средств местного бюджета и бюджетов других уровней, а также средств инвесторов. Органам государственной власти субъектов РФ и органам местного само управления при формировании соответствующих бюджетов целесо образно выделять отдельной строкой средства, необходимые для обеспечения федеральных социальных стандартов предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Оплата жилья и коммунальных услуг.

Особенностью нового этапа реформы жилищно-коммунального хозяйства является изменение тактики ценообразования, переход для устранения разрыва между ценами в других отраслях экономики в результате инфляции от простого повышения тарифов на жилищ Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная 576 но-коммунальные услуги к более плавному изменению этих тари фов, учитывающему рост реальных доходов граждан. Это позволит обеспечить наиболее безболезненный для населения переход жилищ но-коммунального к рыночной системе хозяйствования.

Повышение оплачиваемой населением доли затрат на содержа ние жилья и предоставление коммунальных услуг может быть дос тигнуто за счет относительного снижения самих затрат. При этом должны создаваться стимулы снижения этих затрат путем:

1) повсеместного внедрения индивидуальных приборов регули рования и учета воды, газа и других энергоресурсов;

2) заключения договоров между управляющей организацией (службой заказчика) и организациями, предоставляющими жи лищно-коммунальные услуги, как правило, на конкурсной основе;

3) согласования тарифов при отсутствии альтернативных кон курирующих организаций, а также при заключении договоров меж ду службой заказчика и организациями естественными монопо листами. Тарифы согласовываются на основе анализа соответствия деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства нор мативам и стандартам, характеризующим эффективную и ресурсо сберегающую работу хозяйствующих субъектов.

Необходимо регулярно пересматривать ставки оплаты жилья и тарифы на коммунальные услуги, не допуская уменьшения доли платежей населения в общем объеме финансирования затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг. С учетом роста ре альных доходов населения продолжить увеличение доли платежей населения в покрытии издержек на эксплуатацию и развитие объек тов жилищно-коммунального хозяйства.

Ставка оплаты жилья, предоставляемого по договору найма, в государственном и муниципальном жилищных фондах должна включать не только плату за содержание и ремонт жилья, в том числе капитальный, но и плату за его наем. Плата за наем жилья, которая является доходом собственника муниципального жилья, в рыночных условиях определяется соотношением спроса и предло жения на конкретное жилье. В переходный период базовая величи на платы за наем должна отражать амортизационные отчисления на реновацию (полное восстановление) жилищного фонда в среднем по населенному пункту, которая должна быть дифференцирована в зависимости от качества и местоположения жилья. В указанный пе риод население оплачивает часть отчислений на капитальный ре монт и полное восстановление жилья, которая должна определять ся исходя из местных условий, динамики реальных доходов населе ния и других факторов.

Глава Жилищно-коммунальная реформа в России Среди мер, направленных на упорядочение оплаты жилья и ком- услуг, необходимо выделить следующие:

для определения соответствующих условиям конкретного на селенного пункта ставок оплаты жилья могут использоваться наи более характерные для этого населенного пункта тип дома и его ме стоположение, принятые за базисный уровень. Критерием для оп ределения соотношения уровня оплаты жилищно-коммунальных в домах различного качества и местоположения относительно базисного уровня может являться соотношение ставок аренды жи лья или стоимости приобретения его на свободном рынке1;

2) основным инструментом муниципальной политики ценообра зования с учетом качества и местоположения жилища является из менение платы за его наем, поскольку только этот вид платежа мо жет быть дифференцирован в зависимости от параметров качества жилища и его местоположения. В первую очередь следует изменить ситуацию, когда худшее по качеству и местоположению жилье оп лачивается так же, как и лучшее, или дороже;

3) наниматели и собственники жилых помещений, имеющие второе жилье, отвечающее всем требованиям социальной нормы, качества и благоустройства, должны оплачивать его содержание и предоставление коммунальных услуг в полном размере;

4) целесообразно установить повышенные ставки оплаты жи лья, превышающего по площади социальную норму, а также тари фы на сверхнормативное потребление коммунальных услуг. При этом процессы перераспределения жилья, связанные со стимулиро ванием проживания в жилом помещении в пределах социальной нормы, не должны приобретать неуправляемый характер и вести к ухудшению положения малообеспеченных групп населения;

5) в целях защиты прав потребителей в договорах найма и дого ворах на техническое обслуживание и предоставление коммуналь ных услуг с собственниками жилых помещений должны содержать ся права и обязанности сторон, гарантирующие оплату услуг в соот ветствии с их реально достигнутыми объемом и качеством.

Дифференциацию оплаты жилья следует проводить поэтапно, не допус кая развития неуправляемых сегрегационных процессов, формирования «бед ных» и «богатых» районов в населенных пунктах. Рациональное использова ние существующего жилищного фонда является основной целью дифферен циации указанных ставок, которая практически не приведет к увеличению текущих доходов собственника, однако в перспективе даст существенную эко номию в виде сокращения потребности в новом строительстве (реконструкции) жилья и коммунальных сооружений.

X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 578 Федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

При сохранении за органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления права устанавливать ос новные параметры перехода на новую систему оплаты жилья и ком мунальных услуг будет создана система, при которой объем финан сирования из федерального бюджета будет рассчитываться исходя из федеральных стандартов. При этом субъектам РФ рекомендует ся использовать аналогичный механизм распределения бюджетных средств между муниципальными образованиями.

Органы государственной власти субъектов РФ вправе в соот ветствии с законодательством устанавливать региональные стан дарты социальной нормы площади жилья, равно как и делегиро вать такое право органам местного самоуправления. Однако при пе рераспределении средств федерального бюджета между субъектами РФ Правительство РФ будет руководствоваться федеральным стан дартом.

Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья оп ределяется исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем: 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, со стоящей из трех и более человек, 42 кв. м на семью из двух чело век, 33 кв. м на одиноко граждан.

Федеральный стандарт стоимости предоставления жилищно коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья. Указанный стандарт рассчитывается исходя стандартного набора жилищ но-коммунальных услуг: содержания и ремонта жилья, включая ка питальный ремонт, теплоснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение, с учетом средних сложившихся норм потребления, а также средней сложившейся по экономиче ским районам РФ предельной стоимости предоставления жилищно коммунальных услуг. Данный стандарт ежегодно пересматривает ся, при этом следует установить, что изменение величины феде рального стандарта должно осуществляться с учетом общего уров ня инфляции (за исключением случаев отмены перекрестного суб сидирования, а также резкого изменения цен на энергоносители).

Анализ сложившейся структуры затрат на предоставление жи лищно-коммунальных услуг позволяет установить средний по Рос сии показатель на начало 1997 г., равный 8200 руб.

Этапы реализации Концепции.

I этап: 1997 1998 гг.

1) Разработка нормативно-правовой базы и кредитно-финансо вых механизмов реализации Концепции.

Глава 34. реформа в России 2) Завершение разграничения функций дельца, управляющей организации (службы заказчика) и обслужи вающей организации в государственном и муниципальном жилищ ных фондах. Проведение разгосударствления эксплуатационных организаций. Переход на договорные отношения в сфере предос тавления жилищно-коммунальных услуг.

3) Организация переобучения кадров для работы в управляю щих и обслуживающих организациях.

4) Доведение доли государственного и муниципального жилищ ных фондов (обслуживаемых на конкурсной основе) до 60%.

5) Формирование подходов к отбору на конкурсной основе управляющей и обслуживающей организации для эксплуатации го сударственного и муниципального жилищных фондов.

6) Переход на договорные условия предоставления жилищ но-коммунальных услуг населению, заключение в письменной фор ме договоров найма жилья государственного и муниципального жи лищных фондов.

Pages:     | 1 |   ...   | 8 | 9 || 11 | 12 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.